Yurtdışından Türkiye’de Tapu Vekâletnamesi Nasıl Verilir?
Güncelleme tarihi: 9 Ağu
Yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları ve yabancılar, Türkiye’ye gelmeden taşınmaz alım, satım ve diğer tapu işlemlerini vekil aracılığıyla yürütebilir. Ancak tapuda kullanılacak vekâletnamenin sıradan bir genel vekâletname olarak hazırlanması çoğu zaman yeterli değildir.
Taşınmazın devri veya bir hakla sınırlandırılması için vekâletnamede özel yetki bulunması gerekir. Belgenin düzenlenme şekli, fotoğraf, apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkçe tercüme şartları yerine getirilmezse tapu müdürlüğü işlemi reddedebilir.
Yurtdışından vekâletname ile tapu işlemi yapılabilir mi?
Evet. Yurtdışındaki kişi Türkiye’de bulunan bir avukatı veya başka bir kişiyi vekil tayin ederek tapu işlemi yaptırabilir. Vekil; verilen yetkinin kapsamına göre başvuru yapabilir, belge sunabilir, satış veya devir işlemine katılabilir ve tescil sürecini takip edebilir.
Vekâletname verilmesi, taşınmaz işlemindeki diğer şartları ortadan kaldırmaz. Yabancı kişinin taşınmaz edinme sınırlamaları, döviz alım belgesi, vergi, harç, zorunlu deprem sigortası veya ilgili taşınmaza özgü izinler ayrıca yerine getirilmelidir.
Tapu vekâletnamesi neden özel hazırlanmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 504. maddesine göre vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez ve taşınmaz üzerinde bir hak kuramaz. Genel ifadelerle düzenlenmiş bir vekâletname, satış veya ipotek gibi tasarruf işlemleri için yeterli olmayabilir.
1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi de tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnameleri düzenleme şeklinde yapılması gereken işlemler arasında sayar. Bu nedenle tapu vekâletnamesinin içeriği kadar düzenlenme biçimi de önemlidir.
Vekâletnamede yalnızca “tapu işlemlerini yapmaya” şeklinde genel bir ifade bulunması yerine yapılacak işlem açıkça yazılmalıdır. Satış, satın alma, bağış, ipotek, intifa hakkı, kat irtifakı veya miras intikali birbirinden farklı yetkiler gerektirebilir.
Yurtdışında tapu vekâletnamesi nasıl düzenlenir?
Yurtdışında bulunan kişi temel olarak iki yöntemden birini kullanabilir:
Türk büyükelçiliği veya başkonsolosluğunda vekâletname düzenletmek,
Bulunulan ülkenin yetkili noterinde vekâletname düzenletmek.
Konsoloslukta düzenlenen vekâletname Türkiye’de doğrudan kullanılabilecek Türk noterlik belgesi niteliğindedir. Yabancı noter belgesinde ise ülkenin Lahey Apostil Sözleşmesi’ne taraf olup olmadığına göre apostil veya konsolosluk tasdiki gerekir. Ayrıca Türkçe tercüme işlemi yapılmalıdır.
Türk konsolosluğunda vekâletname verme
Türk vatandaşları bakımından en güvenli yöntemlerden biri, bulunulan ülkedeki Türk dış temsilciliğinde vekâletname düzenletmektir. Noterlik işlemi için konsolosluk portalından randevu alınır ve vekâlet verecek kişi şahsen başvurur.
Temsilciliklere göre ayrıntılar değişebilmekle birlikte tapu vekâletnamesi için genellikle şu bilgiler ve belgeler istenir:
Geçerli Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya pasaport,
İzinle vatandaşlıktan çıkan kişiler için mavi kart,
Tapu vekâletnamelerinde kullanılacak güncel fotoğraflar,
Vekil tayin edilecek kişinin adı, soyadı, kimlik numarası ve doğum tarihi,
Vekil avukatsa barosu, baro sicil numarası ve adres bilgisi,
Taşınmazın tapu örneği veya ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
Verilecek yetkileri gösteren taslak veya işlem açıklaması.
Tapuda işlem yapılmasını gerektiren vekâletnamelerde ilgilinin fotoğrafı aranır ve belge düzenleme şeklinde hazırlanır. Fotoğraf sayısı ve temsilciliğin talep ettiği ek belgeler değişebileceğinden randevu alınan konsolosluğun güncel bilgi notu kontrol edilmelidir.
Konsoloslukta düzenlenen vekâletname için ayrıca apostil alınması gerekmez. Belge Türkçe düzenlendiğinden Türkiye’de yeniden tercüme edilmesi de kural olarak gerekli değildir.
Yabancı kişiler Türk konsolosluğunda vekâletname verebilir mi?
Yabancı gerçek kişiler de Türk dış temsilciliklerinde vekâletname düzenletebilir. Kimlik belgesinin ibraz edilmesi gerekir. Türkçe bilmeyen kişi bakımından temsilciliğin kabul ettiği tercümanın işlemde bulunması istenebilir.
Yabancı şirket adına vekâletname düzenlenmesi ise gerçek kişi işlemlerinden farklıdır. Şirketin kuruluş belgeleri, imza yetkisi ve temsil şekli değerlendirilir; bazı dış temsilciliklerde yabancı hukuka göre kurulmuş şirket adına noterlik işlemi yapılamayabilir. Şirket vekâletnamesinde ilgili temsilcilikten önceden bilgi alınmalıdır.
Yabancı noter önünde vekâletname düzenleme
Türk konsolosluğuna ulaşamayan kişi, bulunduğu ülkedeki yetkili noter önünde vekâletname düzenleyebilir. Fakat belgenin Türkiye’de tapu işlemine esas alınabilmesi için yalnızca imzanın noter tarafından onaylanması her durumda yeterli değildir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yurtdışında düzenlenen vekâletnamelere ilişkin uygulamasında, yabancı noter belgesinin düzenlendiği ülkenin resmî dilinde, o ülkenin hukukuna uygun ve taşınmaz tasarrufuna elverişli şekilde hazırlanması gerekir. Tapu işlemlerinde vekâlet verenin fotoğrafı da belgede yer almalı ve noter tarafından mühürlenmelidir.
Belgede satış, satın alma veya diğer tapu işlemi için gereken yetkiler açıkça bulunmalıdır. Yalnızca yabancı dilde hazırlanmış standart bir “genel temsil” belgesi, Türkiye’de taşınmaz devrine yeterli olmayabilir.
Apostil ne zaman gereklidir?
Vekâletnamenin düzenlendiği ülke 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Apostil Sözleşmesi’ne tarafsa yabancı noter belgesine yetkili makamdan apostil şerhi alınır. Apostil, belgenin içeriğini değil, belgeyi imzalayan makamın imza ve mührünün gerçekliğini tasdik eder.
Apostil şerhi vekâletnamenin üzerinde veya belgeye bağlı ayrı bir sayfada bulunabilir. İsim, tarih, mühür ve belge bağlantısında kopukluk olmaması gerekir.
Sözleşmeye taraf olmayan ülkelerde apostil alınamaz. Bu durumda yabancı noterin imzası önce ilgili ülkenin yetkili makamınca, ardından o ülkedeki Türk konsolosluğunca tasdik edilir. Ülkeye göre aradaki tasdik makamları değişebilir.
Bu nedenle “yabancı noterden alınan her vekâletnameye apostil gerekir” ifadesi doğru değildir. Apostil, yalnızca sözleşmeye taraf ülkelerde kullanılan yöntemdir; diğer ülkelerde konsolosluk tasdik zinciri uygulanır.
Türkçe tercüme ve noter işlemi
Yabancı ülkenin resmî dilinde düzenlenen vekâletnamenin Türkçe tercümesi tapu müdürlüğüne sunulmalıdır. Tercümenin Türkiye’de yeminli tercüman tarafından yapılması ve noter tarafından onaylanması en yaygın yöntemdir.
Belgenin apostilli olması, Türkçe tercüme zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Apostil belgenin imza ve mühür geçerliliğini; noter onaylı tercüme ise yabancı dildeki içeriğin Türkçe karşılığını sağlar.
“Türkiye’de noter onayı” denildiğinde asıl yabancı belgenin yeniden düzenlenmesiyle tercümenin noter tarafından onaylanması birbirine karıştırılmamalıdır. Tapu müdürlüğüne yabancı noter belgesi, apostil veya konsolosluk tasdiki ve noter onaylı Türkçe tercüme birlikte sunulur.
Vekâletnamede hangi yetkiler bulunmalıdır?
Vekâletname, yapılacak işlemden daha geniş veya daha dar olmamalıdır. Taşınmaz satışı için örneğin şu konular açıkça değerlendirilmelidir:
Belirtilen taşınmazı satma ve tapuda devretme,
Satış bedelini belirleme,
Satış bedelini tahsil etme veya belirli hesaba gönderme,
Tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalama,
Harç, vergi ve döner sermaye bedellerini ödeme,
Başvuru, belge alma ve eksiklik tamamlama,
Gerekliyse ipotek, haciz veya diğer takyidat işlemleri,
Başkasını tevkil etme yetkisinin bulunup bulunmayacağı,
Vekâletnamenin süresi ve taşınmazla sınırlı olup olmadığı.
Satış bedelini tahsil yetkisi verilmesi zorunlu değildir. Para hareketinin doğrudan vekâlet verenin banka hesabından yürütülmesi isteniyorsa metin buna göre sınırlandırılabilir.
Taşınmaz satın alma vekâletinde de satın alma, tapuda kabul ve tescil, bedel ödeme, vergi numarası, döviz alım belgesi ve gerektiğinde banka işlemleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Satış bedeli ve para tahsil yetkisi nasıl düzenlenmelidir?
Tapu vekâletnamesinin en riskli bölümlerinden biri satış bedelidir. Vekile taşınmazı satma yetkisi verilmesi, satış bedelini tahsil etme ve parayı istediği hesaba yönlendirme yetkisinin de sınırsız biçimde verilmesini gerektirmez.
Vekâlet veren aşağıdaki yöntemlerden birini seçebilir:
Satış bedelinin doğrudan kendi banka hesabına gönderilmesini istemek,
Vekilin yalnızca belirli bir banka hesabına ödeme kabul etmesine izin vermek,
Asgari satış bedeli belirlemek,
Bedel tahsil yetkisini hiç vermemek,
Tapu devrini banka ödemesinin doğrulanması şartına bağlayan sözleşmesel düzenleme yapmak.
Tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli ile taraflar arasındaki gerçek ödeme planının uyumlu olması gerekir. Vergi ve harç yükümlülüklerini azaltmak amacıyla gerçek bedelin düşük gösterilmesi, sonradan vergi ve ceza riski doğurabileceği gibi taraflar arasındaki uyuşmazlıkta ispat sorununa da yol açabilir.
Vekile çok geniş bedel belirleme ve tahsil yetkisi verilecekse kişinin kimliği kadar hesap verme yükümlülüğü, banka kayıtları ve satış sözleşmesi de güvence altına alınmalıdır.
Taşınmaz bilgilerinin yazılması zorunlu mudur?
Her vekâletnamede ada ve parsel bilgilerinin bulunması mutlak bir zorunluluk olarak genellenemez. Ancak belirli bir taşınmaz için işlem yapılacaksa tapu bilgilerinin yazılması yetkinin kapsamını netleştirir ve kötüye kullanım riskini azaltır.
Taşınmaz henüz belirlenmemişse vekâletname belirli il, ilçe, işlem türü, bedel sınırı veya süreyle sınırlandırılabilir. Çok geniş, süresiz ve bedel tahsilini de içeren vekâletnameler yalnızca işlem kolaylığı açısından değil güvenlik bakımından da değerlendirilmelidir.
Tapu işlemini avukat mı yürütmelidir?
Tapu işleminde vekilin avukat olması zorunlu değildir. Kişi, fiil ehliyetine sahip güvendiği başka bir kişiyi de vekil tayin edebilir. Ancak vekâlet verilen kişinin taşınmazı satma ve bedeli tahsil etme gibi geniş yetkilere sahip olabileceği unutulmamalıdır.
Avukatın sürece katılması yalnızca tapuda imza atılmasıyla sınırlı değildir. Tapu kaydı, takyidatlar, belediye ve vergi durumu, miras veya eş rızası sorunları, satış sözleşmesi ve ödeme güvenliği işlemden önce incelenebilir.
Özellikle yurtdışında bulunan kişinin taşınmazı görmeden satması veya Türkiye’de bulunmadan satın alması halinde, vekâletname taslağı ile ana işlem belgelerinin birlikte kontrol edilmesi dolandırıcılık ve yetki aşımı riskini azaltır.
Miras kalan taşınmaz için hangi yetkiler gerekir?
Yurtdışındaki mirasçı, Türkiye’deki taşınmazın doğrudan satışından önce mirasçılık ve intikal işlemlerini tamamlamak zorunda olabilir. Vekâletnamede yalnızca satış yetkisinin bulunması; veraset belgesi alma, veraset ve intikal vergisi işlemleri, tapuda miras intikali ve diğer mirasçılarla paylaşım için yeterli olmayabilir.
İntikal başvurusunun aşamaları ve mirasçıların tapuda nasıl tescil edileceği, Tapu İntikali Nasıl Yapılır? başlıklı rehberimizde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
Ölüm veya mirasçılık belgeleri yurtdışında düzenlenmişse, Yurtdışında Ölen Türk Vatandaşının Türkiye’deki Mirası yazısındaki yabancı belge, mirasçılık belgesi ve Türkiye’deki malvarlığı başlıkları da dikkate alınmalıdır.
Miras dosyasında ihtiyaç varsa şu yetkiler ayrıca değerlendirilmelidir:
Mirasçılık belgesi talep etme ve teslim alma,
Vergi dairesinde veraset ve intikal işlemlerini yürütme,
Tapuda miras intikali yaptırma,
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin işlem yapma,
Taksim veya paylaşma sözleşmesine katılma,
İntikal sonrasında taşınmazı satma ve bedeli tahsil etme.
Mirasın reddi, paylaşma, bağışlama veya diğer mirasçıların paylarını etkileyen işlemler ayrıca özel yetki gerektirebilir. Standart tapu satış vekâletnamesi, miras dosyasındaki bütün işlemleri kapsamaz.
Yabancı alıcı bakımından ek kontroller
Yabancı gerçek kişinin vekil aracılığıyla taşınmaz satın alması mümkündür; ancak vekâletname, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kanuni sınırlamaları ortadan kaldırmaz. Taşınmazın konumu ve niteliği, alıcının vatandaşlığı ve edinim amacı yönünden ayrıca inceleme yapılabilir.
Yabancı alıcının kimlik ve vergi numarası, gerektiğinde değerleme raporu, döviz alım belgesi ve ödeme kayıtları tapu başvurusundan önce hazırlanmalıdır. Bu belgelerin aranıp aranmadığı ve güncel şekli, işlem tarihinde yürürlükte bulunan tapu ve kambiyo düzenlemelerine göre kontrol edilmelidir.
Yabancı kişi adına düzenlenen vekâletnamede pasaporttaki ad, soyadı ve doğum bilgilerinin Türkçe tercüme ile tapu kayıtlarında aynı biçimde yer alması önemlidir. Harf veya isim sırası farkları dahi kimlik tespitinde ek belge istenmesine neden olabilir.
Vekâletname sonradan sınırlandırılabilir veya geri alınabilir mi?
Vekâlet veren, temsil yetkisini sınırlandırabilir veya geri alabilir. Ancak azil işleminin yalnızca vekâlet veren ile vekil arasındaki ilişkide kalmaması, ilgili kurumlara ve işlem yapılabilecek yerlere zamanında bildirilmesi gerekir.
Vekâletnamenin geri alınması geçmişte yetki içinde yapılan işlemleri kendiliğinden geçersiz hale getirmez. Vekilin azilden haberdar edilmesi, azilnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve tapu müdürlüğü bakımından gerekli bildirimlerin yapılması önemlidir.
Taşınmaz satışı tamamlanmışsa sırf vekâletnamenin sonradan geri alınması tescili ortadan kaldırmaz. Yetkinin kötüye kullanıldığı düşünülüyorsa somut olayın tapu iptali, tazminat ve ceza hukuku yönleri ayrıca incelenmelidir.
Tapu vekâletnamesinde sık yapılan hatalar
Yurtdışından düzenlenen tapu vekâletnamelerinde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
Taşınmaz devri için özel yetkinin bulunmaması,
Belgenin düzenleme yerine yalnızca basit imza onayı şeklinde hazırlanması,
Vekâlet verenin fotoğrafının bulunmaması veya noter mührüyle bağlantısının kurulmaması,
Apostil Sözleşmesi’ne taraf olmayan ülkede yalnızca apostil aranması,
Apostilli yabancı belgenin noter onaylı Türkçe tercümesinin sunulmaması,
Vekilin kimlik bilgilerinin eksik yazılması,
Satış bedelini tahsil ve para transferi yetkisinin belirsiz bırakılması,
Vekâletnamenin gereğinden geniş ve süresiz düzenlenmesi,
Yabancının taşınmaz edinme sınırlamalarının gözden kaçırılması,
Vekâletnamenin ana satış veya satın alma sözleşmesiyle çelişmesi.
Bu eksiklikler, tapu randevusunun iptaline, belgenin yeniden düzenlenmesine ve işlemin haftalarca gecikmesine neden olabilir.
Yurtdışından tapu işlemi için izlenecek güvenli yol
Önce yapılacak işlem ve taşınmaz belirlenmelidir. Ardından yalnızca gerekli yetkileri içeren vekâletname taslağı hazırlanmalı ve kullanılacak konsolosluk ya da yabancı noter yöntemi seçilmelidir.
Belge düzenlenmeden önce tapu kaydı ve işlem şartlarının kontrol edilmesi, yanlış yetkilerle vekâletname çıkarılmasını önler. Yabancı noter kullanılacaksa ülkenin apostil durumu ve tercüme süreci baştan planlanmalıdır.
Vekâletname Türkiye’ye ulaştığında tapu başvurusu yapılmadan önce belgenin şekli, tasdik zinciri, tercümesi ve özel yetkileri yeniden kontrol edilmelidir. Eksiklik varsa satış günü beklenmeden tamamlanmalıdır.
Yurtdışında bulunan kişinin Türkiye’deki taşınmazını satması veya satın alması yüksek değerli ve geri dönüşü zor sonuçlar doğuran bir işlemdir. Vekâletnamenin ve taşınmazın hukuki durumunun işlemden önce birlikte incelenmesi, yetki reddi ve kötüye kullanım riskini önemli ölçüde azaltır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Somut işlemde gerekli yetkiler; taşınmazın niteliğine, işlemin türüne, vekâletnamenin düzenlendiği ülkeye ve tapu müdürlüğünün incelemesine göre belirlenir.