Kentsel Dönüşüm:
Güvenli Yarınlar İçin Adım Adım Rehber

Türkiye’de milyonlarca bina, yaşlandıkça deprem riskine karşı dayanıklılığını kaybetmiş durumda. Özellikle 1999 öncesi ruhsatlı yapıların büyük kısmı, güncel yönetmeliklerin gerektirdiği teknik standartları karşılamıyor. Bu nedenle kentsel dönüşüm, bugün yalnızca bir yapı yenileme çalışması değil; can ve mal güvenliğini doğrudan ilgilendiren zorunlu bir süreç hâline gelmiştir.

​

Ancak uygulamada görülen en ciddi problem, kentsel dönüşümün çoğu zaman yalnızca “müteahhit bulmak” olarak algılanmasıdır. Oysa kentsel dönüşüm, teknik olduğu kadar hukuki bir süreçtir. Sözleşme aşamasında küçük gibi görünen eksikler, proje tamamlandığında telafisi mümkün olmayan zararlar doğurabilir.

Bu yazıda, kentsel dönüşüme başlamadan önce bilinmesi gereken tüm hukuki aşamaları, maliklerin haklarını, müteahhit seçiminde dikkat edilmesi gereken maddeleri ve avukat desteğinin neden hayati olduğunu tüm yönleriyle ele alıyoruz.

​

​

​

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

1. Kentsel Dönüşüm Neden Bu Kadar Önemli?

​

Türkiye deprem kuşağında yer alan bir ülkedir ve her yıl binlerce yapı depremlerde hasar görmekte ya da tamamen yıkılmaktadır.

​

Kentsel dönüşümün temel amaçları şunlardır:

​

• Depreme dayanıklı ve güvenli yapı stoğu oluşturmak

• Ekonomik ömrünü doldurmuş binaları yenilemek

• Çevreye duyarlı ve modern yaşam alanları oluşturmak

• Maliklerin mülkiyet haklarını güvence altına almak

​

Dolayısıyla dönüşüm süreci yalnızca bina yenilenmesi değil, bir yaşam güvenliği çalışmasıdır.

​

2. Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar?

​

“Riskli yapı raporu olmadan dönüşüm başlamaz.”

​

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir.

Bu rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans alan kuruluşlar tarafından hazırlanır.

​

Raporda binanın:

• Taşıyıcı sistemi

• Beton kalitesi

• Demir donatı düzeni

• Zemin durumu

• Taşıyıcı kolon ve kirişler

teknik olarak incelenir.

​

Rapor riskli yapı olarak sonuçlanırsa bina kentsel dönüşüm kapsamına girer.

​

3. Riskli Yapı Raporuna İtiraz Edilebilir mi?​

 

Evet.

​

Malikler rapora 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar teknik heyet tarafından değerlendirilir.

Rapor kesinleştiğinde bina artık dönüşüm sürecine resmi olarak geçer.

​

4. Kentsel Dönüşümde Karar Alma Süreci

​

Kentsel dönüşümde malikler arasında oy birliği değil oy çokluğu aranır.

​

Karar yeter sayısı:

• 3’te 2 çoğunluk

• Arsa payı üzerinden değerlendirme yapılır

• Karar, diğer maliklere bildirilir

• ​

3’te 2’nin aldığı karar, diğer maliklere de uygulanabilir. Bu durum kentsel dönüşümü tıkayan süreçleri ortadan kaldırmak için kanunen tanınmış bir kolaylıktır.

​

5. Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi: En Kritik Adım

​

Bugün Türkiye’de kentsel dönüşümde yaşanan problemlerin büyük kısmı yanlış müteahhit seçiminden kaynaklanmaktadır.

​

Bir müteahhidin:

​

• Teknik kapasitesi

• Sermaye gücü

• Referansları

• Vergi ve SGK kayıtları

• Ekonomik durumu

• Tamamladığı projeler

• Devam eden davaları

mutlaka araştırılmalıdır.

​

Müteahhit seçimi, yalnızca daha büyük daire veya daha yüksek oran vadeden değil; sözleşmeye ve hukuka uygun hareket edecek, işi zamanında tamamlayabilecek, yeterli mali yapıya sahip firmalar arasından yapılmalıdır.

​

6. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzenlemesi

 

Bir binada her bağımsız bölümün arsa payı farklı olabilir.

​

Arsa payının doğru belirlenmesi gerekir çünkü:

• Yeni binada kimin hangi daireyi alacağı

• Paylaşımın adaleti

• Müteahhitin vereceği oran

• Denkleştirme bedelleri

• Tapu işlemleri

tamamen arsa payına göre yapılır.

​

Yanlış arsa payı, en büyük hak kayıplarına neden olan unsurlardan biridir. Bu nedenle paylaşım protokolü hazırlanırken arsa paylarının mimar, mühendis ve avukat tarafından birlikte incelenmesi gerekir.

​

7. Bağımsız Bölüm Paylaşım Protokolü

​

Kentsel dönüşümde en çok hata yapılan aşamalardan biridir.

​

Bu protokolde yer alması gereken temel unsurlar:

• Hangi malike hangi dairenin verileceği

• Kat, yön, güneş alma, cephe bilgileri

• Brüt ve net metrekareler

• Eklentiler (otopark, depo, teras)

• Denkleştirme bedelleri

• Teknik şartname

• Teslim tarihi

• Gecikme tazminatları

• Projede değişiklik yapılması halinde uygulanacak hükümler

• ​

İyi hazırlanmış bir paylaşım protokolü, malikleri güvence altına alır.

​

8. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Nasıl Olmalı?

​

Sözleşme, kentsel dönüşümün en güçlü koruma aracıdır.

​

Sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler:

​

• Müteahhidin sorumlulukları

• İskân alma yükümlülüğü

• Cezai şartlar

• Teslim süresi

• Teminat yapısı (banka teminat mektubu)

• Arsa payı devri şartları

• Garantör düzenlemeleri

• Denetim hakları

• Kira yardımı süreci

• Gecikme hâlinde ödenecek cezalar

​

Sözleşme ne kadar profesyonel hazırlanırsa, süreç o kadar güvenli ilerler.

​

9. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

​

Kentsel dönüşüm kapsamında maliklere:

​

• Kira yardımı

• Taşınma yardımı

• Konut kredisi desteği

verilebilir.

​

Kira yardımında en önemli nokta, başvurunun doğru yapılması ve belgelerin eksiksiz teslim edilmesidir.

​

10. Kentsel Dönüşümde Avukat Desteği Neden Gereklidir?

​

Kentsel dönüşüm süreci; teknik, hukuki ve mali riskleri yüksek bir süreçtir.

​

Avukat desteği şu konularda hayati önem taşır:

​

• Sözleşmenin hazırlanması

• Arsa payı incelemesi

• Paylaşım protokolü

• Müteahhitin mali durum analizi

• Teminat mektubu kontrolü

• Kira yardımı başvurularının takibi

• Uyuşmazlık çözümü

• Gecikme tazminatları

• Eksik/ayıplı işlerin tespiti

• Kat mülkiyeti işlemleri

• ​

Bu süreçte yapılacak en küçük hata, yıllar sürecek hak kayıplarına yol açabilir.

​

11. Sıkça Sorulan Sorular

​

Kentsel dönüşümde tapu devri ne zaman yapılır?

​

Sözleşmesine göre değişmekle birlikte genellikle inşaat belli bir seviyeye geldikten sonra gerçekleştirilir.

3’te 2 çoğunluk karar verirse diğer malik ne olur?

​

Karara uymak zorundadır; aksi hâlde arsa payı rayiç bedelle satışa çıkarılabilir.

​

Müteahhidin iflas etmesi durumunda malik ne yapabilir?

​

Sözleşme ve teminat mektubu bu aşamada belirleyicidir. Teminat yoksa süreç çok zorlaşır.

​

Avukat tutmak zorunlu mudur?

​

Zorunlu değildir; ancak dönüşümde en büyük koruma mekanizmasıdır.

​

12. Sonuç: Kentsel Dönüşümde Doğru Adımlar Hayat Kurtarır

​

Kentsel dönüşüm, ülkemizde hem güvenli yaşam alanları oluşturmak hem de riskli binaları yenilemek için kritik bir süreçtir. Ancak bu sürecin sağlıklı ilerlemesi, teknik kadar hukuki hazırlığın da eksiksiz olmasına bağlıdır.

Maliklerin haklarını korumalarının tek yolu:

​

• Profesyonel müteahhit seçimi

• Ayrıntılı paylaşım protokolü

• Sağlam bir sözleşme

• Arsa payının doğru belirlenmesi

• Avukat desteği

• Sürecin baştan sona denetlenmesi

ile mümkündür.

​

Doğru yönetilen bir kentsel dönüşüm, hem güvenli bir yaşam alanı sağlar hem de malikin mülkiyet değerini yükseltir.