Tahliye Davalarında Fesih Sürelerinin Önemi – Kiraya Verenin Hakları ve Süreç
- Rengin Geçen
- 1 Tem
- 2 dakikada okunur
Giriş
Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkide, tahliye süreci ciddi bir hukuki titizlik gerektirir. Özellikle fesih bildiriminin yasal sürelerde yapılmaması, kiraya verenin uzun yıllar sürebilecek mağduriyet yaşamasına neden olabilir.
Bu yazıda, tahliye davalarında fesih sürelerinin neden kritik olduğu, hangi durumlarda sürelerin işletildiği, hangi tahliye gerekçelerinde süre sınırlaması olduğu ve mahkemelerin bu konudaki yaklaşımı açıklanmaktadır.
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının taşınmazdan çıkması için açtığı davadır. Bu davanın açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen belirli nedenler ve yasal süreler mevcuttur.
Tahliye nedenleri arasında şunlar yer alır:
Kira sözleşmesinin süresinin dolması
Kiracının tahliye taahhüdü vermesi
Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)
Kiraya verenin konut ihtiyacı
Kiraya verenin yeniden inşa ve imar amacı
Ancak her bir neden için farklı bir bildirim ve dava açma süresi öngörülmüştür.
Fesih Süresi Nedir?
Fesih süresi, kira sözleşmesinin kanunen sona erdirilebilmesi için taraflara tanınan yasal süredir. Eğer bu süre içinde fesih bildirimi yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarla uzamış sayılır.
📌 Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının korunması ilkesi gereği kiraya verene sıkı süre sınırlamaları getirilmiştir.
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Süresi
📌 TBK m. 347 gereği:
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.
Bu durumda:
Kiraya veren, süreyi kaçırırsa tahliye davası açamaz.
Bu üç aylık süre, tahliye için olmazsa olmaz bir şarttır.
Örnek: 1 yıllık kira sözleşmesi 1 Ekim 2024’te sona erecekse, kiraya verenin en geç 1 Temmuz 2024’e kadar yazılı bildirimle fesih iradesini bildirmesi gerekir.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Süresi
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih, her zaman geçerli olmakla birlikte, fesih bildirimiyle başlayan altı aylık bir sürenin sonunda sona erer.
TBK m. 328 gereği:
“Kira sözleşmesinde süre belirlenmemişse, taraflar her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu fesih, 6 ay sonra hüküm doğurur.”
3. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü, kiraya verenin elini güçlendirir. Ancak burada da süre sınırı vardır:
📌 TBK m. 352 uyarınca:
“Kiracı, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa; bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi yapılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.”
🕒 Bu 1 aylık süre kesin süre niteliğindedir. Süre geçirilirse, taahhüt geçersiz hale gelir.
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemesi mümkündür. Ancak burada da süre sınırı vardır:
📌 TBK m. 350:
“Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.”
🔔 Bu nedenle, kiraya verenin sözleşme bitiminden sonra 1 ayı geçirmeden dava açması gerekir.
5. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)
Kiracı, kira borcunu ödemezse:
Kiraya veren noter aracılığıyla ihtar gönderir
Bir yıl içinde iki kez haklı ihtar çekilirse
Sözleşme bitiminde 1 ay içinde tahliye davası açılabilir