Riskli Yapı Kararı Gelen Binada Maliklerin Hakları Nelerdir?

Deprem Güvenli Bir Yaşam İçin Hukuki Haklarınızı Bilmeniz Neden Hayati Önem Taşır?

Türkiye’de özellikle 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” gereğince yapılan incelemeler sonucunda çok sayıda bina “riskli yapı” olarak tespit ediliyor.

Bu karar malikler açısından hem duygusal hem ekonomik hem de hukuki anlamda zorlu bir dönemi başlatıyor.

Riskli yapı kararı, binanın taşıyıcı sisteminin deprem açısından güvenli olmadığını gösterir. Ancak bu karar aynı zamanda malikler açısından önemli hakların ve fırsatların doğduğu bir süreçtir. Pek çok malik bu hakları bilmediği için ya hak kaybına uğruyor ya da süreçte gereksiz çatışmalar yaşıyor.

Bu makalede, riskli yapı kararı sonrasında malikleri bekleyen hakları tüm yönleriyle, detaylı ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.

1. Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı

Riskli yapı raporu, tarafınıza tebliğ edildiği tarihten itibaren itiraz hakkınız doğar. Genel uygulamada:

• Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.

• İtiraz, teknik bir komisyon tarafından yeniden değerlendirilir.

• Eksik inceleme, hatalı karot numunesi, yanlış analiz veya ölçüm hataları varsa rapor iptal edilebilir.

  
  

Bu aşama malikler açısından ilk ve en kritik aşamadır. Çünkü raporun kesinleşmesinden sonra yapılacak işlemler geri döndürülemez hale gelebilir.

Bu yüzden itiraz sürecinin bir avukat ve inşaat mühendisi işbirliğiyle yürütülmesi büyük avantaj sağlar.

2. Yıkım Öncesi Tahliye Süresine İlişkin Haklar

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra idare malikleri binayı boşaltmaya çağırır. Maliklerin:

• Tebliğ edilen süre içinde binayı boşaltma yükümlülüğü vardır,

• Ancak tahliye için verilen süre hukuka aykırı derecede kısa olamaz,

• Gerekirse makul ek süre talep edilebilir.

  
  

Boşaltma işlemi, binanın fiili durumuna, içindeki eşyalara ve kiracılara göre farklı planlanmalıdır. Gerektiğinde idareyle yazışma yapılarak yeni bir süre talep edilebilir.

3. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Hakkı

Riskli yapı maliklerinin en merak ettiği sorulardan biri şudur:

“Riskli yapı kararı sonrası devlet kira yardımı yapar mı?”

Cevap: Evet, şartlar oluşursa yapılabilir.

Kira yardımıyla ilgili temel haklar:

• Malikler, 6306 sayılı Kanun kapsamında kira yardımı talep edebilir.

• Kiracılar için sınırlı süreli taşınma desteği söz konusudur.

• Bu yardımlar için başvurular çoğu zaman İl Müdürlüğü aracılığıyla yapılır.

• Belgelerin eksiksiz ve doğru hazırlanması gerekir; aksi halde başvuru reddedilebilir.

  
  

Avukat desteği, kira yardımının kesilmesine, eksik ödenmesine ya da reddine yol açabilecek idari hataların önüne geçebilir.

4. Yıkım Masraflarının Paylaştırılmasına İlişkin Haklar

Yıkım masrafları kural olarak malikler arasında arsa payı oranında paylaştırılır.Ancak uygulamada:

• Bazı maliklerin ödeme yapmaması,

• Bir kısmının daha fazla masraf üstlenmesi,

• Bazılarının süreci geciktirmesi

gibi sorunlar sık yaşanır.

Riskli yapı kararı sonrası malikler, diğer maliklerin bu süreci kötüye kullanmasına karşı hukuki yollara başvurabilir.

Örneğin:

• Ödemeyen malike karşı rücu hakkı,

• Ortak giderlere katılmayanın hukuki takibi,

• Gecikmeye sebep olan malik hakkında tespit ve dava hakkı

gibi imkânlar mevcuttur.

5. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Sürecinde Maliklerin Hakları

Yıkım kararı sonrası en kritik süreç müteahhit seçimi ve sözleşme hazırlanmasıdır.

Malikler şu haklara sahiptir:

• Müteahhidi çoğunluk kararıyla seçme hakkı

• Kat karşılığı oranını belirleme hakkı

• İnşaatın süresi, teminatı, ceza şartları ve teslim koşullarını kararlaştırma hakkı

• Sözleşmenin noter huzurunda yapılmasını isteme hakkı

• Sözleşmeye tapuya şerh verilmesini talep etme hakkı

  
  

Bu aşamada yapılan hatalar, malikleri yıllarca mağdur edebilir.

Örneğin:

• Müteahhidin mali durumu araştırılmadan sözleşme imzalanması,

• Teminat alınmaması,

• Sözleşmede gecikme halinde kira tazminatı düzenlenmemesi,

• Teknik şartnamenin eksik olması,

• Bağımsız bölüm paylaşımının adil yapılmaması

gibi durumlar çok ciddi sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle avukat desteği bu noktada neredeyse zorunludur.

6. Yeni Bağımsız Bölümlerin Paylaşımında Maliklerin Hakları

Yıkılan binanın yerine yapılacak yeni projede:

• Hangi malike hangi dairenin verileceği,

• Kaç oda, hangi cephe, kaç metrekare olacağı,

• Ortak alan ve otopark hakları,

• Depo ve eklentilerin dağılımı

tamamen yapılacak sözleşmeye ve arsa paylarına göre belirlenir.

Maliklerin hakları:

• Arsa payına göre adil paylaşım isteme hakkı

• Paylaşımın objektif kriterlere göre yapılmasını sağlama hakkı

• Gerekirse bilirkişi incelemesi talep etme hakkı

• Sözleşme dışı yapılan keyfi dağılımlara itiraz etme hakkı

  
  

Paylaşımda yapılan her hatanın geri dönüşü zordur. Bu nedenle paylaşım protokolünün avukat tarafından hazırlanması büyük önem taşır.

7. İnşaatın Gecikmesi Halinde Maliklerin Hakları

Yeni bina yapım süreci bazen çeşitli nedenlerle gecikebilir:

• Müteahhidin finansal darboğaza düşmesi

• İdari izinlerde gecikme

• Teknik sorunlar

• Kötü yönetilen şantiye süreci

  
  

Gecikme olduğunda malikler şu haklara sahiptir:

• Sözleşmedeki cezai şartları işletme hakkı

• Müteahhitten kira tazminatı talep etme hakkı

• İnşaatın tamamlanması için hukuki süreç başlatma hakkı

• Gerekirse sözleşmeyi feshetme hakkı

  
  

Bu süreçte avukat desteği olmadan hareket etmek çoğu zaman müteahhit lehine sonuçlar doğurur.

8. Ayıplı ve Eksik İşlere Karşı Maliklerin Hakları

Yeni bina tamamlandığında, malikler teslim öncesi inceleme yapma hakkına sahiptir.

Ayıplı veya eksik iş olması halinde:

• İmalatların düzeltilmesini talep etme

• Bedelden indirim isteme

• Tamamlanmayan işler için tazminat isteme

• Ağır ayıp varsa sözleşmeyi feshetme

gibi haklar doğar.

Bu hakların kullanılabilmesi için teslim anının iyi belgelenmesi, rapor tutulması ve gerekli yazılı ihtarların yapılması gerekir.

9. Ortak Alan ve Bağımsız Bölüm Şerhlerine Karşı Haklar

Riskli yapı yıkıldıktan sonra:

• Kat mülkiyeti geçici olarak sona erer,

• Malikler “arsa payı” üzerinden hak sahibidir.

  
  

Bu dönemde, bazı malikler yasa dışı olarak:

• Arsada bölge işgali,

• Depo, otopark, çatı kullanım hakkı iddiası,

• Diğer malikleri dışlayan tasarruflarda bulunabilir.

  
  

Bu konuda malikler:

• Mülkiyet hakkının korunmasını talep edebilir,

• Haksız işgale karşı tespit davası açabilir,

• Tapu kayıtlarına ilişkin düzeltme talebinde bulunabilir.

  
  

10. Sonuç: Riskli Yapı Kararı Bir Hak Kaybı Değil, Doğru Yönetildiğinde Bir Fırsattır

Riskli yapı kararı, güvenli bir yaşamın kapısını açan ilk adımdır.Ancak bu süreç:

• Teknik,

• Mali,

• İdari,

• Hukuki

yönleriyle oldukça karmaşıktır.

Maliklerin tüm haklarını koruyabilmesi için:

• Rapor incelemesinden sözleşmeye,

• Yıkım sürecinden yeni dairelerin teslimine,

• Ortak karar süreçlerinden tapu işlemlerine kadar

her aşamada hukuki destek alması son derece önemlidir.

Bir avukat, malikleri hem yönlendirir hem de hak kayıplarını önler. Böylece riskli yapı kararı bir kayıp değil, daha güvenli ve ekonomik değeri yüksek bir yapıya kavuşmanın başlangıcı haline gelir.