Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçerken Dikkat Edilmesi Gereken 30 Kritik Hukuki Madde
Rengin Geçen
17 Kas 2025
3 dakikada okunur
Kentsel dönüşüm, bir binanın yeniden inşası kadar, maliklerin hukuki ve ekonomik geleceğini de doğrudan etkileyen bir süreçtir.
Bu sürecin en kritik aşaması, doğru müteahhidi seçmektir. Yanlış seçim, sadece maddi değil, yıllarca sürebilecek hukuki ve manevi kayıplara da neden olabilir.
Aşağıdaki 30 madde, kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi öncesinde mutlaka kontrol edilmesi gereken hukuki, mali ve teknik unsurları kapsamaktadır.
1. Müteahhidin Mali Durumu
Şirketin vergi ve SGK borçlarının bulunmaması, güncel mali tablolarının incelenmesi gerekir. Mali açıdan zayıf firmalar projeyi yarım bırakabilir.
2. Ticaret Sicil Kayıtları
Şirketin kuruluş tarihi, ortaklık yapısı ve son değişiklikleri Ticaret Sicili Gazetesi’nden kontrol edilmelidir.
3. Tamamladığı Projeler
Müteahhidin daha önce bitirdiği projeler, zamanında teslim edilip edilmediği ve müşteri memnuniyeti araştırılmalıdır.
4. Hakkında Açılmış Davalar
İflas, konkordato, dolandırıcılık veya sözleşme ihlali davaları varsa büyük risk oluşturur.
5. Müteahhitlik Yetki Belgesi
Bakanlık tarafından verilen Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi zorunludur. Belgesi olmayan kişilerle yapılan sözleşmeler geçersiz olabilir.
6. Referans Kontrolü
Önceki maliklerle iletişime geçilerek teslimat süresi, kalite ve güvenilirlik hakkında bilgi alınmalıdır.
7. Teknik Kadro ve Ekip
Mimar, mühendis, kontrolör gibi profesyonel kadronun varlığı, inşaat kalitesini doğrudan etkiler.
8. İnşaat Denetim Geçmişi
Daha önce hakkında yapı denetim raporlarında olumsuz kayıt olup olmadığı kontrol edilmelidir.
İnşaat süresince şantiye sigortası, mesleki sorumluluk sigortası ve yangın sigortası zorunlu olmalıdır.
11. Sözleşme Tipi
Kat karşılığı mı, arsa payı karşılığı mı, yapım taahhüt sözleşmesi mi olduğuna dikkat edilmelidir. Her sözleşme türünün farklı hukuki sonuçları vardır.
12. Sözleşmenin Noter Onayı
Resmiyet kazanması ve üçüncü kişilere karşı geçerli olması için noter onayı alınmalıdır.
Belediyece onaylanmış mimari projeler sözleşmeye eklenmeli, maliklerin imzası alınmalıdır.
15. Bağımsız Bölüm Dağılımı
Kimin hangi daireyi alacağı net belirtilmelidir. Aksi halde inşaat bitiminde büyük anlaşmazlıklar çıkar.
16. İnşaatın Başlama ve Bitiş Süresi
Kesin tarihler yazılmalı; gecikme halinde kira veya tazminat ödeneceği açıkça belirtilmelidir.
17. Kira Yardımı Maddesi
Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımının kim tarafından, hangi süreyle ve ne kadar yapılacağı sözleşmede yer almalıdır.
18. Cezai Şart Hükümleri
Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda ödeyeceği cezalar belirlenmelidir.
19. Kullanılacak Malzeme Listesi
Malzeme kalitesi, beton sınıfı, yalıtım, elektrik ve sıhhi tesisat standartları teknik şartnameyle belirlenmelidir.
20. Eksik veya Ayıplı İşlere Karşı Koruma
Eksik iş veya ayıplı imalat durumunda uygulanacak yaptırımlar sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
21. İskân Alma Zorunluluğu
Müteahhit, iskân alınmadan binayı teslim edemez. Bu madde sözleşmede açıkça yer almalıdır.
22. Kat Mülkiyeti Teslimi
Projeden sonra tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi müteahhitin sorumluluğunda olmalıdır.
23. Hak Devri veya Proje Devir Yetkisi
Müteahhit projeyi başka firmaya devredememelidir. Ancak devre yetki verilecekse maliklerin onayı zorunlu olmalıdır.
24. Denetim Hakkı
Malikler veya vekilleri inşaatı düzenli olarak denetleme hakkına sahip olmalıdır.
25. Yedek Müteahhit Hükmü
Ana müteahhitin işi bırakması halinde başka bir firmaya devredilebilmesi için sözleşmede açık hüküm bulunmalıdır.
26. Tapu Payı Devri Aşaması
Arsa payı devri, inşaatın belirli oranı tamamlanmadan yapılmamalıdır. Aksi halde maliklerin kontrol gücü kaybolur.
27. Kat Karşılığı Oranlarının Netliği
Yüzdelik oranlar ve bağımsız bölüm karşılıkları proje ekinde ayrıntılı yazılmalıdır.
28. Ortak Alanların Kullanımı
Otopark, depo, sosyal tesis gibi ortak alanların kime ait olduğu netleştirilmelidir.
29. Müteahhitin Vergi Borçları
Vergi dairesinden alınacak “borcu yoktur” yazısı, projenin güvenliğini artırır.
30. Avukatla Sürecin Yönetimi
Tüm bu maddelerin doğru uygulanması, ancak süreci baştan sona izleyen bir avukat aracılığıyla mümkündür.
Avukat, sözleşmeyi hazırlar, tapu şerhini takip eder, belediye izinlerini denetler ve maliklerin haklarını korur.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, sadece yeni bir bina elde etme süreci değil, aynı zamanda mülkiyetin geleceğini güvenceye alma adımıdır. Bu süreçte müteahhit seçimi, en stratejik karardır. Yukarıdaki 30 madde, olası risklerin önceden tespit edilmesini ve malikler için güvenli bir dönüşüm sürecinin sağlanmasını mümkün kılar.
Doğru müteahhit, sağlam sözleşme ve etkili hukuki denetim, kentsel dönüşümün temelini oluşturur.Hukuki destek alınmadan atılan her imza, yıllar sürecek mağduriyetlerin başlangıcı olabilir.
