Kentsel Dönüşümde Müteahhit ile Yapılan Sözleşmenin Önemi

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların modern ve güvenli hâle getirilmesi için kritik bir süreçtir. Ancak kentsel dönüşümün sağlıklı ilerleyebilmesi, hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanan sözleşmenin doğru, eksiksiz ve hukuken geçerli şekilde hazırlanmasına bağlıdır. Çünkü dönüşüm sürecinde yaşanabilecek pek çok sorun, sözleşmenin eksik veya belirsiz hükümlerinden kaynaklanır.

Bu nedenle, imzalanan sözleşme; müteahhit seçimi kadar, hatta ondan daha önemli bir aşamadır.

1. Neden Sözleşme Bu Kadar Önemli?

Kentsel dönüşüm projelerinde taraflar yıllarca süren bir hukuki ve fiili ilişkiye girer. Bu süreçte:

• İnşaatın tamamlanma süresi,

• Bağımsız bölümlerin paylaşımı,

• Kat karşılığı oranları,

• Gecikme cezaları,

• Teminatlar,

• İskân alma süreci,

• Hatalı işçilik ve eksik imalatın sorumluluğu

  
  

gibi pek çok başlık tarafları doğrudan etkiler. Eğer sözleşme bunları açık ve net şekilde düzenlemiyorsa, hak sahipleri ciddi mağduriyet yaşayabilir.

2. Farklı Sözleşme Türleri

Kentsel dönüşümde en sık kullanılan sözleşmeler:

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

3. Yapım taahhüt sözleşmesi

   
   

Bu sözleşmeler noter onaylı yapılmalı ve tapuya şerh verilerek hak sahipleri koruma altına alınmalıdır. Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler, üçüncü kişilere karşı aynı korumayı sağlamaz.

3. Sözleşmede Bulunması Gereken Temel Maddeler

a) Teslim ve tamamlanma süresi

İnşaatın hangi tarihte başlayacağı ve biteceği, gecikme olursa ne tür yaptırım uygulanacağı net olarak yazılmalıdır.

b) Bağımsız bölümlerin paylaşımı

Hangi hak sahibine hangi dairenin, mağazanın veya otoparkın tahsis edileceği plan ve ekli listelerle gösterilmelidir.

c) Teminat ve güvence

Müteahhitin işi yarım bırakma riskine karşı:

• Banka teminat mektubu,

• Kesin teminat,

• İpotek

• Kasko veya sigorta teminatı

gibi finansal güvenceler alınabilir. Teminat içermeyen sözleşmeler çok yüksek risk taşır.

d) Teknik şartname

Kullanılacak malzeme, işçilik kalitesi, beton sınıfı, ısı yalıtımı, asansör, elektrik tesisatı gibi tüm detaylar açık şekilde yazılmalıdır. Teknik şartname olmayan sözleşme, ileride ispat zorluğu yaratır.

e) Gecikme ve cezai şart

Gecikme halinde müteahhitin kira, taşınma masrafı ve tazminat ödemesi sözleşmeye eklenmelidir.

Örneğin:“Her geciken ay için daire başı aylık kira bedeli ödenir” ibaresi, en büyük koruyucu maddelerden biridir.

4. Müteahhitin Mali Durumu ve Referans Araştırması

Bir sözleşme, ancak tarafın yükümlülüğü yerine getirebilecek gücü varsa anlamlıdır. Bu nedenle:

• Vergi ve SGK borcu kontrolü,

• Devam eden icra dosyaları,

• Daha önce teslim ettiği projeler,

• Ticaret sicili kayıtları,

• Taahhütlerini tamamladığı referans kişiler

araştırılmalıdır. Birçok mağduriyet, sadece “sözlü güven” nedeniyle ortaya çıkmaktadır.

5. Tapuya Şerh ve Noter Onayı

Bazı hak sahipleri yalnızca el sıkışarak, belge almadan veya noter onayı olmadan işe başlar. Bu durum büyük risk taşır.

Mutlaka yapılması gerekenler:

• Sözleşme noter onaylı olmalı

• Tapuya şerh verilerek hak sahiplerinin hakkı güvence altına alınmalı

• Projenin başlangıç-bitiş süresi tapu kayıtlarında yer almalı

Şerh verilmiş bir sözleşme, müteahhit iflas etse veya projeyi devretse bile hak sahiplerini korur.

6. Gecikme ve Sözleşme Fesih Hakları

Sözleşmede mutlaka şu maddeler bulunmalıdır:

• Gecikme olursa hak sahiplerinin tek taraflı fesih hakkı,

• Teminatın hak sahiplerine geçirilmesi,

• Yarım kalan inşaatın tamamlanması için başka firma ile anlaşabilme hakkı.

  
  

Bu maddeler yoksa, inşaat yarım kaldığında süreç yıllarca mahkemeye taşınabilir.

7. Teslim ve Son Kontrolün Önemi

Binanın teslimi sırasında:

• Eksik ve ayıplı işler tutanağı

• Malzeme standartlarının kontrolü

• İskân alma zorunluluğu

• Yapı denetim raporlarının incelenmesi

gibi aşamalar tamamlanmadan teslim tutanağı imzalanmamalıdır.

8. Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru yapıldığında deprem güvenliği, mülkiyet değeri ve yaşam kalitesini artırır. Ancak müteahhit seçimi ve imzalanan sözleşme zayıf hazırlanmışsa, süreç yıllarca süren mağduriyetlere dönüşebilir.

Bu nedenle:

• Sözleşme mutlaka uzman bir avukat tarafından hazırlanmalı,

• Teminat alınmalı,

• Teknik şartname eklenmeli,

• Tapuya şerh verilmelidir.

  
  

Kentsel dönüşüm sadece “yeni bina” değil, hukuki güvencelerle korunan bir gelecektir.