Kentsel Dönüşümde Malikler İçin Risk Analizi Tablosu
- Rengin Geçen
- 4 gün önce
- 3 dakikada okunur
Hukuki Kontrol Listesi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşüm, deprem riski nedeniyle binaların yenilenmesi açısından büyük bir fırsat olsa da, yanlış adımlar ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Birçok malik, sürecin sadece müteahhit seçimi ve bina yapımı olduğunu düşünür.
Oysa kentsel dönüşüm; sözleşme, tapu, teminat, şirket araştırması ve denetim mekanizmaları dahil olmak üzere hem hukuki hem de teknik açıdan hassas bir süreçtir.
Aşağıdaki risk analizi tablosu, maliklerin süreç boyunca karşılaşabileceği temel tehlikeleri ve bunlardan nasıl korunabileceklerini kapsamlı şekilde açıklar.
Kentsel Dönüşüm Risk Analizi Tablosu
Risk Başlığı | Olası Sonuçlar | Neden Önemlidir? | Çözüm / Önlem |
Eksik veya belirsiz sözleşme | Gecikme, eksik iş, hak kaybı, dava süreçleri | Çoğu mağduriyet sözleşme hatasından doğar | Avukat tarafından hazırlanmış ayrıntılı sözleşme |
Tapuya şerh koyulmaması | Müteahhit, daireleri başkasına satabilir | Maliklerin hakkı ortadan kalkabilir | Sözleşmenin tapu müdürlüğüne şerh edilmesi |
Müteahhitin mali yetersizliği | İflas, yarım kalan inşaat, mağduriyet | Ekonomik gücü olmayan müteahhit işi bitiremez | Mali sicil, proje geçmişi ve teminat araştırması |
Teminatsız sözleşme | Yarım kalan proje, zarar karşılansız kalır | Hukuki güvence yoktur | Banka teminat mektubu, kesin teminat, cezai şart maddesi |
Arsa payı dağılımı belirsizliği | Daire paylaşımı tartışmaları | Proje sonrası büyük ihtilaf çıkar | Bağımsız bölüm paylaşımı sözleşmede kesin yazılmalı |
Gecikme süresi belirlenmemesi | İnşaat yıllarca sürüncemede kalabilir | Kirada kalan malik zarar görür | Teslim süresi ve gecikme halinde kira bedeli maddesi |
İşçilik ve malzeme kalitesinin belirtilmemesi | Ucuz malzeme, çürük yapı, ayıplı iş | Bina güvenliği ve değeri düşer | Malzeme standardı ve teknik şartname hazırlanmalı |
İskân alınmaması | Daireler resmen oturuma açılmaz | Tapu işlemleri ve elektrik-su abonelikleri yapılmaz | Müteahhitin iskân alma yükümlülüğü sözleşmeye yazılmalı |
Kat mülkiyeti kurulmaması | Tapular karmaşık ve hukuki riskli hale gelir | Malikler taşınmaz üzerinde tam hak sahibi olamaz | Kat mülkiyeti ve proje sonrası işlem takibi |
Yedek müteahhit maddesi olmaması | Firma iflas ederse süreç kilitlenir | Bekleme ve belirsizlik yıllarca sürebilir | Sözleşmeye fesih + yeni müteahhit devri maddesi eklenmeli |
Malikler arası anlaşmazlık | İnşaat durur, dava süreçleri uzar | Tek bir malik bile süreci kilitleyebilir | 2/3 çoğunluk, karar tutanakları ve avukat takibi |
Gizli maliyetler | Ek ücret talepleri, ilave ödemeler | Sözleşmede açık yazılmadığında mağduriyet çıkar | Tüm mali yükümlülükler net şekilde belirlenmeli |
Projeden farklı inşaat yapılması | Daire büyüklüğü, otopark, sosyal alan eksikliği | Tapu tescili bile sorun yaratabilir | Mimari proje sözleşmeye eklenmeli, teknik denetim yapılmalı |
Çevresel ve hukuki izinlerin alınmaması | İnşaat durabilir veya mühürlenebilir | Gecikme ve tazminat kayıpları | Belediye ve bakanlık süreçlerinin avukat tarafından takibi |
Dairelerin üçüncü kişilere satılması | Ortak kullanım alanları bozulur, hakkınız kaybolur | Tapuda koruma yoksa engel olamazsınız | Sözleşme şerhi, satış yasağı ve cezai şart maddeleri |
Kira yardımlarının açıklanmaması | Malikler mağdur olur, taşınamaz | Maddi yük artar | Kira bedeli, ödeme yöntemi ve gecikme cezaları yazılmalı |
Bina yıkım aşaması sonrası sorunlar | Yıkım yapılıp inşaat başlamazsa arsa atıl kalır | Sigorta ve teminat çok önemlidir | Yıkım öncesi teminat, banka mektubu, sigorta |
Eksik ve ayıplı imalat | Çatlaklar, su yalıtımı hatası, tesisat sorunları | Tamirat yıllarca sürer | Eksik iş tespit tutanağı ve cezai şart |
Teslim sonrası ihtilaflar | Yıllarca süren hukuki süreç | Bağımsız bölüm netleşmediği için tapular çıkarılamaz | Avukat süreci resmi olarak tamamlar |
Bu Tablo Malikler İçin Ne Sağlıyor?
Hak kayıplarını önler
Sözleşme boşluklarından doğan mağduriyetleri engeller
Müteahhit kaynaklı riskleri azaltır
Gecikme ve yarım kalan proje ihtimaline karşı koruma sağlar
Tapu ve iskân süreçlerinin sağlıklı işlemesini güvence altına alır
Kentsel dönüşümde yaşanan en büyük sorunlar, hukuki eksikler ve hızlı hareket etme isteğinden kaynaklanır. Oysa en doğru yaklaşım, her adımın yazılı, belgeli ve resmi şekilde ilerlemesidir.
Kentsel Dönüşüm Yapmadan Önce Mutlaka Sorulması Gereken 10 Soru
Müteahhitin mali gücü ve geçmiş projeleri incelendi mi?
Banka teminat mektubu alındı mı?
Sözleşme tapuya şerh edildi mi?
Teslim tarihi ve gecikme cezaları açık mı?
Kira yardımı ve ödeme şekli net mi?
Bağımsız bölüm paylaşımı kesinleşti mi?
Mimari proje sözleşmeye ekli mi?
Malikler arasında 2/3 çoğunluk sağlandı mı?
Kat mülkiyeti ve iskân süreçleri yazılı olarak müteahhide yüklendi mi?
Süreci takip eden bir avukat var mı?