Kentsel Dönüşümde Hukuki Olarak Nelere Dikkat Edilmeli?
- Rengin Geçen
- 18 Eyl
- 3 dakikada okunur
Giriş
Türkiye’de deprem riski nedeniyle kentsel dönüşüm son yılların en önemli konularından biri haline gelmiştir. Eski ve riskli binaların yenilenmesi, hem can güvenliği hem de şehirlerin modernleşmesi için zorunludur. Ancak kentsel dönüşüm yalnızca teknik bir süreç değil, aynı zamanda hukuki açıdan son derece hassas bir süreçtir.
Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinde mal sahipleri, kiracılar ve müteahhitler açısından dikkat edilmesi gereken tüm hukuki konuları ayrıntılı şekilde inceleyeceğiz.
1. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu sürecin temel dayanağıdır.
Riskli yapı tespiti, anlaşma süreçleri, kira yardımı ve yıkım prosedürleri bu kanun ve yönetmeliklerle düzenlenir.
2. Riskli Yapı Tespiti
Yetkili kurum veya lisanslı firmalar tarafından yapılır.
Maliklerin itiraz hakkı vardır. İtiraz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kurulan teknik heyetçe değerlendirilir.
İtiraz süresi genellikle 15 gündür.
3. Kat Maliklerinin Karar Alma Süreci
Kentsel dönüşümde 3’te 2 çoğunluk (arsa payı üzerinden) aranır.
Karara katılmayan malikler, çoğunluğun belirlediği şartlara uymak zorundadır.
Katılmayanların hisseleri açık artırma yoluyla diğer maliklere satılır; satılamazsa Hazine’ye geçer.
4. Müteahhit ile Sözleşme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka yazılı ve noter onaylı yapılmalıdır.
Müteahhitin mali durumu, referansları ve teknik yeterliliği araştırılmalıdır.
Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, bağımsız bölümlerin dağılımı, teminatlar ayrıntılı şekilde yazılmalıdır.
Yargıtay, sözleşmelerde muğlak ifadeleri müteahhit aleyhine yorumlamaktadır.
5. Kiracıların Hakları
Riskli yapılarda kiracılara kira yardımı veya taşınma yardımı yapılır.
Kiracılar, malik olmadıkları için dönüşümden doğrudan pay alamazlar, ancak hak ettikleri tazminatları alma hakları vardır.
6. Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Finansman
Malikler ve kiracılar, Bakanlık veya belediye tarafından verilen kira yardımından yararlanabilir.
Kira yardımının süresi ve miktarı illere göre değişiklik gösterebilir.
Ayrıca düşük faizli kredi imkânları da sağlanmaktadır.
7. Sıkça Yapılan Hatalar
Riskli yapı raporuna zamanında itiraz etmemek.
Müteahhit ile sözlü anlaşma yapmak.
Sözleşmeye gecikme cezası koymamak.
Çoğunluk kararına uymayıp hisselerin kaybedilmesi.
8. Yargıtay Kararları Işığında
Yargıtay 15. HD kararlarına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri çok sıkı denetime tabidir. Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde maliklerin sözleşmeyi fesih hakkı vardır.
Yargıtay 14. HD, 3’te 2 çoğunluğun kararına uymayan maliklerin hak kaybına uğramayacağını, ancak hisselerinin satılabileceğini belirtmiştir.
9. Yurtdışında Yaşayan Türk Vatandaşları Açısından
Gurbetçi malikler vekâletname ile avukatlarına veya yakınlarına yetki verebilir.
Noter onaylı ve apostilli vekâletnameler Türkiye’de geçerlidir.
Hak kaybı yaşamamak için sürelere özellikle dikkat edilmelidir.
10. En Çok Sorulan Sorular
3’te 2 çoğunluk sağlanmazsa ne olur?→ Kentsel dönüşüm süreci başlamaz, bina riskli de olsa dönüşüm yapılamaz.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?→ Malikler sözleşmeyi feshedebilir, tazminat talep edebilir.
Kiracı kira yardımı alabilir mi?→ Evet, belirli süre için kira yardımı veya taşınma yardımı verilir.
Gurbetçiler kentsel dönüşüm sürecine nasıl katılabilir?→ Konsolosluk aracılığıyla düzenlenen vekâletnamelerle haklarını kullanabilirler.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, deprem riskinin yüksek olduğu Türkiye’de hayati önem taşımaktadır. Ancak bu süreçte hukuki hakların doğru kullanılması, müteahhit sözleşmelerinin dikkatle hazırlanması, çoğunluk kararlarının zamanında alınması ve resmi prosedürlere uyulması gerekir.
Maliklerin, kiracıların ve yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarının hak kaybı yaşamamaları için kentsel dönüşüm sürecini mutlaka hukuki destek alarak yürütmeleri tavsiye edilir.
Ek: Kentsel Dönüşümde Örnek Sözleşme Maddeleri
Aşağıdaki maddeler yalnızca bilgilendirme amaçlıdır. Her somut olay için profesyonel hukuki destek alınması gerekir.
1. Sözleşmenin Konusu
Taraflar, mevcut taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi konusunda anlaşmıştır.
Müteahhit, inşaatı mevzuata uygun şekilde tamamlamayı taahhüt eder.
2. Teslim Süresi ve Gecikme Cezası
İnşaatın teslim süresi: … ay.
Her gecikilen ay için müteahhit, maliklere aylık kira bedeli + % … oranında gecikme tazminatı ödeyecektir.
3. Bağımsız Bölümlerin Dağılımı
Yeni binada dairelerin dağılımı açıkça listelenir.
Ortak alanlar ve otopark kullanım hakları belirlenir.
4. Teminat ve Garanti
Müteahhit, inşaatı teslim edene kadar … TL teminat mektubu verecektir.
Yapının tesliminden sonra en az 5 yıl ayıplı işler sorumluluğu devam edecektir.
5. Sigorta
Müteahhit, inşaat süresince tüm riskleri kapsayan sigorta yaptırmakla yükümlüdür.
6. Fesih Hükümleri
Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse malikler sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih halinde, müteahhitin tamamladığı kısım için bedel hesaplanır, kalan kısım maliklere iade edilir.
7. Uyuşmazlıkların Çözümü
Taraflar arasındaki uyuşmazlıklarda … ili Mahkemeleri ve İcra Daireleri yetkilidir.