Kentsel Dönüşümde En Çok Yapılan 20 Hata

Deprem Gerçeği Karşısında Doğru Adımlar Atmak İçin Hukuki Rehber

Kentsel dönüşüm, deprem riskinin yoğun olduğu ülkelerde binaların daha güvenli hale gelmesi için büyük bir fırsattır. Ancak bu süreç, ciddi teknik ve hukuki riskler barındırır.

Yanlış atılan adımlar; mülk kaybına, ekonomik zarara, yıllarca süren ihtilaflara ve güvensiz yapılarla karşılaşmaya neden olabilir.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinde malikler tarafından en sık yapılan 20 hatayı ve bunlardan nasıl kaçınılabileceğini ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.

1. Müteahhit Seçimini Aceleye Getirmek

Hata: En düşük maliyetli ya da ilk teklif veren müteahhitle anlaşmak.Çözüm: Şirketin mali durumu, geçmiş projeleri, referansları ve denetim raporları mutlaka araştırılmalı. Avukat tarafından ön inceleme yapılmalı.

2. Sözleşmeyi Avukata Göstermeden İmzalamak

Hata: Hazır şablon sözleşmelerin imzalanması.

Çözüm: Her kentsel dönüşüm projesi farklıdır. Sözleşme mutlaka uzman bir avukat tarafından hazırlanmalı veya satır satır incelenmelidir.

3. Tapuya Şerh Koydurmamak

Hata: Sözleşme tapuya şerh edilmediğinde müteahhit, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satabilir.

Çözüm: Sözleşmenin tapuya şerhi malikleri koruyan en önemli güvencedir.

4. Teslim Tarihinin Belirtilmemesi

Hata: İnşaatın ne zaman biteceğinin belirsiz bırakılması.

Çözüm: Teslim süresi gün/ay/yıl olarak açıkça yazılmalı, gecikme halinde ne olacağı düzenlenmelidir.

5. Kira Yardımı Maddesini Boş Bırakmak

Hata: “Kira yardımı sonra konuşulur” mantığıyla hareket etmek.

Çözüm: Miktar, ödeme şekli, gecikme cezaları yazılı olmalıdır.

6. Teminat Alınmaması

Hata: Müteahhidin teminatsız başlaması.

Çözüm: Banka teminat mektubu, kesin teminat veya sigorta poliçesi alınmalıdır.

7. Teknik Şartnamenin Eksik Olması

Hata: Kullanılacak malzeme ve işçilik standardının sözleşmeye eklenmemesi.

Çözüm: Beton sınıfından yalıtıma kadar tüm teknik detaylar şartnamede ayrıntılı yer almalıdır.

8. Arsa Payı - Daire Paylaşımının Netleştirilmemesi

Hata: Kimin hangi daireyi alacağı projeden sonra belirlenmek üzere bırakılıyor.

Çözüm: Bağımsız bölüm belirleme protokolü hazırlanmalı, sözleşmeye eklenmelidir.

9. Ortak Alanların Belirlenmemesi

Hata: Otopark, depo, bahçe kullanım hakkı gibi ortak alan konuları belirsiz bırakılıyor.

Çözüm: Ortak alan planı ve kullanım şekilleri sözleşmeye eklenmelidir.

10. Denetim Hakkının Düzenlenmemesi

Hata: Müteahhit binayı istediği şekilde yapıyor, maliklerin kontrol hakkı olmuyor.

Çözüm: Malikler veya vekilleri inşaatı düzenli olarak denetleme hakkına sahip olmalıdır.

11. Müteahhitin Mali Sicilinin Araştırılmaması

Hata: Vergi ve SGK borcu olan, konkordato geçmişi bulunan şirketlere güvenmek.

Çözüm: Ticaret sicil kayıtları ve mali tablolar incelenmelidir.

12. Ruhsat ve Proje Onaylarının Beklenmeden İlerlenmesi

Hata: Ruhsat alınmadan müteahhide yetki verilmesi.

Çözüm: Ruhsat alınmadan hiçbir tapu ve daire devri yapılmamalıdır.

13. Ortak Karar Defteri Tutulmaması

Hata: Malikler arasında yapılan sözlü anlaşmaların uyuşmazlık yaratması.

Çözüm: Tüm kararlar yazılı tutanakla alınmalı, çoğunluk oyu belirlenmelidir.

14. Avukat Olmadan Toplantılara Girilmesi

Hata: Müteahhidin sunduğu belgelerin teknik içeriğinin anlaşılmaması.

Çözüm: Hukuki temsilci, tüm toplantılara katılmalı ve maliklerin adına görüş bildirmelidir.

15. İnşaat Sürecinde Eksik İşlerin Belgelenmemesi

Hata: Eksik veya ayıplı işlerin teslim sonrasına bırakılması.

Çözüm: Eksik iş tespit tutanağı hazırlanmalıdır.

16. Fesih Şartlarının Yazılmaması

Hata: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmediğinde sürecin tıkanması.

Çözüm: Sözleşmede fesih koşulları ve yaptırımlar açıkça yer almalıdır.

17. Müteahhidin Projeyi Devretmesine İzin Verilmesi

Hata: Yetkisiz üçüncü kişilere devredilen projeler nedeniyle kontrol kaybedilmesi.

Çözüm: Devir yasağı veya malik onaylı şartlı devir maddesi eklenmelidir.

18. Deprem Yönetmeliğine Uygunluk Kontrolünün Yapılmaması

Hata: Yeni yapıların eski yönetmeliklere göre yapılması.

Çözüm: Sözleşmede güncel deprem yönetmeliğine uygunluk maddesi olmalıdır.

19. Kat Mülkiyeti Kurulmadan Teslim Alınması

Hata: Tapu sorunları, sahte bağımsız bölüm paylaşımı gibi ciddi sonuçlar doğurur.

Çözüm: Kat mülkiyeti kurulmadan teslim alınmamalıdır.

20. Avukat İle Çalışmanın Gereksiz Görülmesi

Hata: Sözleşme, teknik şartname, şerh, teminat ve inşaat süreci tamamen müteahhidin kontrolüne bırakılıyor.

Çözüm: Kentsel dönüşüm süreci, maliklerin geleceğini etkileyen en önemli hukuki adımlardan biridir. Bu nedenle süreci baştan sona bir avukatın takip etmesi malikler için güçlü bir güvence sağlar.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde çok değerli bir fırsattır; ancak yanlış adımlar atıldığında telafisi olmayan sonuçlar doğurabilir. En çok yapılan 20 hatayı bilmek, malikleri hem maddi hem hukuki kayıplardan korur.

Bu sürecin güvenli ilerlemesi için:

• Sağlam bir sözleşme,

• Doğru müteahhit seçimi,

• Teknik şartnamelerin eksiksiz hazırlanması,

• Tapu ve idari süreçlerin profesyonelce yönetilmesi

hayati önem taşır.