Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Konular
- Rengin Geçen
- 28 Haz
- 3 dakikada okunur
Deprem riski altındaki Türkiye'de, kentsel dönüşüm süreçleri büyük önem taşımaktadır.
Ancak bu süreçler sadece fiziksel yapıları dönüştürmekle kalmaz; mülkiyet hakları, arsa payı, sözleşme ilişkileri, tahliye kararları ve hukuki uyuşmazlıkları da beraberinde getirir.
Bu yazıda, kentsel dönüşüme katılmayı düşünen hak sahipleri, müteahhitler ve kiracılar açısından dikkat edilmesi gereken temel hukuki noktalar, yargı kararları ve uygulamalar ışığında açıklanmaktadır.
1. Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Dayanağı:
Türkiye’de kentsel dönüşüm süreci, esas olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülür.
Temel düzenlemeler:
6306 sayılı Kanun
Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği
Kat Mülkiyeti Kanunu
İmar Kanunu
Türk Borçlar Kanunu (kiracılık ve tahliye açısından)
2. Riskli Yapı Tespiti Süreci:
Bir yapının “riskli yapı” olarak tespiti, dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır.
🔍 Bu tespit:
Lisanslı kurum veya kuruluşlar tarafından yapılır
Maliklerden birinin başvurusu yeterlidir
Rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur
İtiraz hakkı vardır (15 gün içinde komisyona başvurulabilir)
⚠️ Riskli yapı kararı kat maliklerinin tamamının rızasına gerek olmaksızın işlem başlatılmasına olanak sağlar.
3. Kat Maliklerinin Karar Süreci ve 2/3 Kuralı
Kentsel dönüşümde en önemli aşamalardan biri, kat maliklerinin karar almasıdır.
Arsa payı bazında 2/3 çoğunluk aranır
Bu çoğunluk, yeniden yapılacak yapının inşaat koşullarını ve yüklenici seçimini belirler
1/3’lük azınlık bu karara uymak zorundadır.
🚨 Azınlık maliklerinin payları, uzlaşmazlık halinde 2/3 çoğunluk tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabilir. (Zorla satış süreci)
4. Kentsel Dönüşüm Sözleşmeleri (Kat Karşılığı İnşaat)
En kritik aşamalardan biri, hak sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Bu sözleşmenin:
✅ Noter huzurunda düzenlenmesi,
✅ Her bir malik tarafından imzalanması,
✅ Bağımsız bölüm listelerinin ve projelerin açıkça belirtilmesi,
✅ Teslim tarihi, gecikme cezaları, yapı kalitesi gibi unsurların netleştirilmesi gerekir.
💡 Tavsiye: Sözleşme hazırlanırken müteahhit değil, hak sahipleri tarafından belirlenen bir avukattan profesyonel destek alınmalıdır.
5. Arsa Payı Adaletsizlikleri
Arsa payları, dönüşüm sonrası bağımsız bölümlerin belirlenmesinde doğrudan etkili olur. Ancak özellikle eski yapılarda:
Arsa payları gerçek kullanım alanını yansıtmaz
Kat maliklerinin arsa payı adaletsiz dağıtılmış olabilir.
📌 Bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dava açılarak arsa paylarının düzeltilmesi mümkündür.
📌 Aksi takdirde, daha küçük daireye sahip bir malik, daha büyük hak elde edebilir veya tersi yaşanabilir.
6. Kiracılar ve Tahliye Süreci:
Riskli yapı tespiti yapıldığında:
Kiracıya tebligat gönderilir
90 günlük tahliye süresi verilir
Tahliye edilmezse, idari yolla tahliye işlemi uygulanır.
🔔 Kiracının mülkiyet hakkı yoktur; ancak tahliye sırasında belirli kira yardımı alma hakkı vardır (sınırlı koşullarda).
7. Yıkım, İhale ve Ruhsat Aşamaları:
Yıkım kararları, idari makamlarca uygulanır
Yıkım tamamlandıktan sonra ruhsat alımı ve inşaat başlar
İnşaat ruhsatı alınmadan işe başlanması hukuken ve cezai olarak sorun yaratır
📌 Ruhsat sürecinde, tüm maliklerin adına işlem yapılması gereklidir. Bu aşamada vekâletli işlemler sıkça kullanılır.
8. İhtilaflı Durumlar ve Dava Süreçleri:
Kentsel dönüşüm sürecinde aşağıdaki uyuşmazlıklar sıklıkla yaşanır:
2/3 kararına itiraz
Sözleşmenin iptali veya feshi
Arsa payı düzeltilmesi davası
Hatalı riskli yapı raporuna itiraz
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranış
Pay satışı sürecine itiraz
Bu uyuşmazlıkların çözüm yeri Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemeleri ile idare mahkemeleri olabilir. Her dava türünün zamanaşımı ve şekil şartı farklıdır.
9. Müteahhit Seçiminde Hukuki Önlemler:
Müteahhit iflası, kaçması, eksik iş yapması gibi durumlar büyük hak kayıplarına neden olabilir.
Ev sahiplerinin şu hususlara dikkat etmesi gerekir:
✅ Yüklenicinin teknik ve mali yeterliliği sorgulanmalı
✅ İnşaat teminatı veya banka teminat mektubu alınmalı
✅ Yapı denetim firması sözleşmeye dahil edilmeli
✅ Temsilci seçimi (maliklerden biri) profesyonelce belirlenmeli
✅ Noter onaylı ve tapuya şerh edilebilir sözleşme yapılmalı
10. Dönüşüm Sonrası Tapu Tescil Süreci:
Yapı tamamlandığında:
Yeni tapular alınır
Maliklere teslim yapılır
Tapu devri aşamasında eksik imza, muvafakat ya da haciz sorunu varsa gecikme yaşanabilir
📌 Bu nedenle teslim ve tescil aşamaları avukat eşliğinde yürütülmelidir.
11. Vergisel ve Harç Yükümlülükleri:
Tapu harcı ve noter ücretleri gibi mali yükümlülükler, sözleşmede paylaşılmalıdır
Kentsel dönüşümde bazı vergi ve harçlar devlet tarafından karşılanabilir
İlgili başvurular zamanında yapılmalıdır, aksi takdirde vergi yükümlülüğü doğar