Kentsel Dönüşümde Bağımsız Bölüm Paylaşım Protokolü Nasıl Hazırlanır?
- Rengin Geçen
- 20 Kas 2025
- 3 dakikada okunur
Yeni Binada Kimin Hangi Daireyi Alacağı Nasıl Belirlenir?
Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamalarından biri, bağımsız bölüm paylaşım protokolünün hazırlanmasıdır. Bu protokol, yeni yapılacak binada kimin hangi daireyi, hangi katı, hangi cepheyi ve hangi metrekareyi alacağını belirleyen resmi belgedir.
Bugün kentsel dönüşüm sürecinde en çok çıkan uyuşmazlıkların başında, yanlış, eksik veya adaletsiz yapılan bağımsız bölüm paylaşımı gelmektedir.
Yeni bina bittiğinde “Ben bu daireyi istememiştim”, “Arsa payım daha fazlaydı neden bu daireyi verdiniz?”, “Cephe farkı neden dikkate alınmadı?” gibi tartışmaların temel nedeni, paylaşım protokolünün doğru hazırlanmamasıdır.
Bu yazıda, bağımsız bölüm paylaşım protokolünün ne olduğu, nasıl hazırlanması gerektiği, hangi kriterlere bağlı olduğu, hangi hataların çok tehlikeli olduğu ve maliklerin haklarını nasıl koruyabileceği ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.
1. Bağımsız Bölüm Paylaşım Protokolü Nedir?
Bağımsız bölüm paylaşım protokolü; yeni yapılacak binada bağımsız bölümlerin:
Kime verileceği,
Kat, cephe, metrekare, mimari plan detayları,
Depo, otopark, eklenti gibi ek alanlar,
Arsa payına göre dağılımın nasıl yapılacağı
gibi bilgilerin yer aldığı resmi düzenlemedir.
Bu protokol, müteahhit ile malikler arasında yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrılmaz bir ekidir.
Yargıtay’a göre:
“Bağımsız bölüm paylaşım protokolü, kentsel dönüşüm sözleşmesinin en temel unsurlarından biridir ve yazılı olarak hazırlanmalıdır.”
2. Bu Protokol Neden Bu Kadar Önemli?
Çünkü:
Yeni dairelerin kime verileceği protokolde net değilse, müteahhit dilediği gibi dağıtım yapabilir.
Kat farkı, cephe farkı, değer farkı gibi konular yazılı değilse malik ciddi değer kaybına uğrar.
Tapu aşamasında büyük ihtilaflar ortaya çıkar.
Proje bittikten sonra yapılan itirazlar çoğu zaman sonuç vermez.
Dairesini alan malik bile ileride “eksik hak almış” olabilir.
Doğru hazırlanan bir paylaşım protokolü ise malikleri:
Hak kaybından,
Değer kaybından,
Müteahhit suistimalinden,
Mahkeme süreçlerinden
korur.
3. Paylaşım Protokolü Ne Zaman Hazırlanmalıdır?
En doğru zaman:
Sözleşme imzalanmadan hemen önce veya sözleşme ile eş zamanlıdır.
Kesinlikle şu hatalar yapılmamalıdır:
“Sonra belirleriz.”
“Daireler bitince bakarız.”
“Şimdilik sözleşmeyi imzalayalım.”
“Müteahhit zaten adil davranır.”
Bu ifadeler, ileride telafisi imkânsız krizlere yol açar.
4. Paylaşım Hangi Kriterlere Göre Yapılır?
Bağımsız bölüm paylaşımı şu kriterlere göre belirlenmelidir:
1. Arsa Payı Oranı
Her malikin arsa payı, paylaşımda temel belirleyicidir.
2. Bağımsız Bölüm Değeri
Her dairenin değeri eşit değildir.
Değeri etkileyen faktörler:
Cephe
Kat yüksekliği
Metrekare
Oda sayısı
Manzara
Güneş alma durumu
Eklentiler (balkon, depo, teras)
3. Mimari Proje
Onaylı mimari proje olmadan paylaşım yapılamaz.
4. Teknik Şartname
Yeni binada hangi malzemenin kullanılacağı da değer üzerinde etkilidir.
5. Maliklerin Hak Ettiği Pay
Arsa payı yüksek olan malik daha değerli daireyi alır.
6. Kat Mülkiyeti Kanunu kriterleri
Yargıtay kararı gereği:
Arsa payı – daire değeri uyumlu olmalıdır.
5. Paylaşım Protokolünde Bulunması Gereken 20 Zorunlu Madde
Aşağıdaki maddeler yoksa protokol eksiktir ve geçersiz sayılabilir:
1. Her malikin adı, adresi, arsa payı
2. Yeni binadaki tüm bağımsız bölümlerin listesi
3. Her bağımsız bölümün değeri
4. Kat ve cephe bilgisi
5. Metrekare bilgisi (net ve brüt ayrı yazılmalı)
6. Oda sayısı
7. Bağımsız bölümlerdeki eklentiler (depo, otopark, teras, bahçe payı)
8. Kime hangi bağımsız bölümün verileceği
9. Ortak alanlar ve kullanım biçimi
10. Proje değişikliği olması halinde uygulanacak yöntem
11. Depreme dayanıklılık şartları
12. Değer eşitsizliği varsa denkleştirme bedeli
13. Müteahhidin paylaşımda değişiklik yapamayacağı hükmü
14. Eksik/ayıplı işlerde malik hakları
15. Tapu aşamasında yapılacak işlemler
16. Teslim tarihi
17. Gecikme cezaları
18. Paylaşımın noter onayıyla resmileştirilmesi
19. Tapuya şerh verilmesi
20. Uyuşmazlık halinde yetkili mahkeme
Bu maddeler paylaşım protokolünün temelini oluşturur.
6. Paylaşım Protokolü Hazırlanırken En Çok Yapılan 10 Hata
1. Arsa payı hatalı olduğu halde paylaşımın buna göre yapılması
2. Proje henüz kesinleşmemişken paylaşım yapılması
3. Cephe ve kat farkı dikkate alınmadan paylaşım yapılması
4. “Eşdeğer daire” kavramının yanlış kullanılması
5. Depo, otopark gibi eklentilerin yazılmaması
6. Ortak alan sınırlarının net çizilmemesi
7. Müteahhidin sonradan değişiklik yapmasına izin verilmesi
8. Tapuya şerh verilmemesi
9. Noter onayı alınmaması
10. Avukatsız hazırlanan protokoller
Bu hatalar en büyük mağduriyetlerin sebebidir.
7. Paylaşımı Kim Hazırlar?
En doğru yöntem:
Kentsel dönüşüm avukatı,
İnşaat mühendisi,
Mimar,
Gerekirse bağımsız ekspertiz
işbirliği ile hazırlanmasıdır.
Sadece müteahhit tarafından hazırlanan protokoller çoğu zaman malikler aleyhinedir.
8. Paylaşımda Uyuşmazlık Çıkarsa Ne Olur?
Uyuşmazlık çıkarsa malikler:
Dava açabilir,
Bilirkişi incelemesi talep edebilir,
Arsa payı düzeltme talebinde bulunabilir.
Bu süreç uzun yıllar sürebilir. Bu nedenle paylaşım protokolünün ilk aşamada sağlam hazırlanması çok önemlidir.
9. Avukatın Rolü Neden Hayati?
Bir avukat:
Arsa payını,
Projeyi,
Müteahhitin teklifini,
Bağımsız bölüm değerlerini,
Kat – cephe farklarını,
Sözleşme şartlarını
detaylı analiz eder ve malikin haklarını en güçlü şekilde korur.
Ayrıca:
Müteahhit tarafından yapılacak suistimalleri engeller,
Yeni binada kimsenin hak kaybına uğramamasını sağlar,
Tapu ve şerh işlemlerini yürütür,
Protokolü hukuken geçerli hale getirir.
10. Sonuç: Doğru Paylaşım Protokolü, Yeni Bina Değerinin Teminatıdır
Kentsel dönüşümde bağımsız bölüm paylaşım protokolü;
Hak kaybını önler,
Adil paylaşımı garanti eder,
Müteahhit suistimallerinin önüne geçer,
Tüm maliklerin eşit ve hukuka uygun şekilde daire sahibi olmasını sağlar.