Kentsel Dönüşümde Avukat ile Çalışmanın Malikler İçin Önemi

Kentsel dönüşüm projeleri; deprem riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış ve güvenliği tehlikeye düşmüş yapıların yenilenmesini amaçlayan önemli bir süreçtir. Ancak birçok malik, bu sürecin yalnızca müteahhit seçimi ve yeni binanın yapılması olduğunu düşünür. Oysa kentsel dönüşüm, ciddi hukuki yükümlülükler ve teknik aşamalar içeren, uzun soluklu bir hukuki süreçtir.

Bu nedenle süreçte uzman bir avukatla çalışmak, maliklerin hak kaybı yaşamaması açısından büyük önem taşır.

1. Sözleşmelerin Hukuki Güvencesini Sağlar

Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük riski, müteahhit ile imzalanan sözleşmelerin eksik veya belirsiz olmasıdır. Uzman bir avukat:

• Kat karşılığı sözleşmesi,

• Arsa payı karşılığı sözleşme,

• Yapım taahhüt sözleşmesigibi kritik belgeleri hazırlar, kontrol eder ve maliklerin lehine düzenler.

  
  

Birçok mağduriyetin sebebi, sözleşmede teslim süresi, gecikme cezaları, teminat, malzeme standartları veya bağımsız bölüm dağılımının yer almamasıdır. Avukat bu boşlukları ortadan kaldırır.

2. Müteahhit Seçiminde Hukuki Araştırma Yapar

Müteahhit iflas ettiğinde, işi yarım bıraktığında veya sözünü tutmadığında malikler büyük kayıplar yaşayabilir.

Avukat; müteahhitin mali durumunu, sicilini, önceki projelerini, icra ve dava kayıtlarını araştırarak riskleri ortaya çıkarır. Böylece güvenilir olmayan firmalar elenir.

3. Tapuya Şerh ve Resmi İşlemleri Takip Eder

Birçok malik, sözleşme yaptıktan sonra tapu şerhi verilmediği için hak kaybına uğrar. Avukat:

• Sözleşmenin tapuya şerh edilmesini sağlar,

• Resmi yazışmaları takip eder,

• Belediyeler ve bakanlık nezdinde süreçleri yürütür.

  
  

Bu sayede müteahhit projeyi devretse bile maliklerin hakları korunur.

4. Teminat ve Güvence Maddelerini Ekler

İnşaatın yarım kalması durumunda en büyük koruma teminattır. Avukat sözleşmeye:

• Banka teminat mektubu,

• Kesin teminat,

• İş tamamlanmama halinde cezai şart,

• Gecikme halinde daire bazlı kira bedeli

gibi maddeleri ekleyerek malikleri koruma altına alır. Teminat içermeyen sözleşmeler risklidir.

5. Malikler Arasındaki Uyuşmazlıkları Çözer

Aynı binada birçok farklı malik olduğu için:

• Bağımsız bölüm seçimi,

• Paylaşım,

• Sözleşme imzalamayan malik,

• Oran farklılıkları

gibi konularda sık sık uyuşmazlık doğar. Avukat bu sorunları hukuki zeminde çözer, 2/3 çoğunluk, malik kararı, ihtar ve dava süreçlerini yönetir.

6. Gecikme veya Aksama Durumunda Hak Arar

İnşaatın geç teslimi halinde:

• Kira bedeli talebi,

• Tazminat,

• Cezai şart,

• Sözleşmenin feshi ve yeni müteahhit süreci

avukat tarafından yürütülür.

Aksi halde maliklerin bireysel girişimleri, yıllarca süren mağduriyetlere dönüşebilir.

7. Eksik ve Ayıplı İşlerde Hukuki Güvence Sağlar

Yeni bina teslim edildiğinde; malzeme kalitesi, işçilik, projeye uygunluk, iskân süreci ve eksik imalatlar açısından teknik denetim yapılır. Avukat bu aşamada:

• Eksik iş tespit tutanağı,

• İhtarnameler,

• Ayıplı iş nedeniyle tazminat talepleri

gibi yöntemlerle hak arama sürecini yürütür.

8. Tapu İşlemleri, İskân ve Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kentsel dönüşüm sadece binanın yapılmasıyla bitmez. Sürecin sonunda:

• Tapu tescili

• Kat mülkiyeti

• İskân belgesi

• Bağımsız bölüm tescilleri

gibi kritik işlemler vardır. Bu sürecin hatalı yürütülmesi maliklere büyük zarar verebilir. Avukat tüm işlemleri hukuka uygun şekilde tamamlar.

9. Dolandırıcılık ve Sözleşme İhlallerine Karşı Koruma Sağlar

Kentsel dönüşümde en sık yaşanan mağduriyetler:

• Müteahhitin ortadan kaybolması,

• Dairelerin başkalarına satılması,

• Sözleşmeye aykırı projeler

gibi ağır hak kayıplarıdır. Avukat, başlangıçta bu riskleri engellediği gibi, ihlal durumunda dava süreçlerini hızlı şekilde başlatır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, sadece teknik bir inşaat süreci değil, aynı zamanda karmaşık ve uzun bir hukuki süreçtir. Dönüşümün en kritik aşaması ise müteahhit ile doğru sözleşmenin yapılmasıdır. Bu noktada uzman bir avukatla çalışmak, malikleri ekonomik ve hukuki risklerden koruyarak sürecin güvenli şekilde tamamlanmasını sağlar.

Kentsel dönüşümde avukat:

• Sözleşme hazırlar ve inceler,

• Tapu işlemlerini yürütür,

• Teminat alır,

• Müteahhitin mali durumunu ve sicilini araştırır,

• Gecikme ve eksik işlerde hak arar,

• Malik uyuşmazlıklarını çözer,

• Yasal süreçleri takip eder.

  
  

Sonuç olarak, avukatla çalışmak bir maliyet değil; binanın, mülkiyetin ve geleceğin korunması için yapılmış en önemli yatırımdır.