Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzenlemesi Nedir, Nasıl Yapılır?
- Rengin Geçen
- 20 Kas 2025
- 3 dakikada okunur
Hatalı Arsa Payı Dağılımı Malikler İçin Neden Büyük Bir Tehdit Oluşturur?
Kentsel dönüşüm süreci, birçok malik için yeni ve güvenli bir bina sahibi olma fırsatıdır.
Ancak sürecin en kritik adımlarından biri çoğu kişinin gözünden kaçar: arsa payı düzenlemesi.
Arsa payı;
tapudaki bağımsız bölümlerin, binanın toplam alanı içindeki “hak sahipliği oranını” ifade eder ve kentsel dönüşümde en önemli belirleyicilerden biridir.
Türkiye’de binlerce kentsel dönüşüm davasının temel nedeni, yanlış belirlenmiş arsa payı dağılımıdır.Bu nedenle, dönüşüm sürecinde arsa payının nasıl hesaplandığını bilmek, ileride doğabilecek hak kayıplarını engellemek açısından hayati bir öneme sahiptir.
1. Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, bir binadaki bağımsız bölümlerin, arsanın tamamı üzerindeki hak oranını temsil eder.
Örneğin:
Daha büyük bir daireye,
Daha değerli bir cepheye,
Daha avantajlı bir bağımsız bölüme sahip kişi
genellikle daha yüksek arsa payına sahiptir.
Kentsel dönüşümde ise yeni yapılacak dairenin büyüklüğü, yeri ve değeri çoğu zaman arsa payına göre belirlenir.
2. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Neden Bu Kadar Önemli?
Arsa payı;
Hangi malik hangi daireyi alacak?
Paylaşım adil olacak mı?
Müteahhit ile oran pazarlığı nasıl yapılacak?
Tapudaki haklar nasıl korunacak?
gibi soruların tamamını belirler.
Hatalı arsa payı şu sonuçlara yol açabilir:
Kişi hak ettiğinden daha küçük daire alır.
Değer kaybı yaşanır.
Daire paylaşımı üzerinde ihtilaf çıkar.
Müteahhit hatalı payı gerekçe göstererek eşit olmayan dağılım yapabilir.
Payı düşük olan malik, kira yardımı ve tazminat gibi konularda dezavantajlı olur.
Bu nedenle arsa payı, sözleşmeden önce mutlaka uzman avukat ve bilirkişi tarafından incelenmelidir.
3. Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı tek başına metrekareye göre verilmez. Bir bağımsız bölümün:
Metrekare kullanımı
Cephe değeri
Kat konumu
Güneş alma durumu
Eklentileri (balkon, depo, teras)
Binanın mimari mimarisinin getirdiği değer farkları
dikkate alınarak hesaplanması gerekir.
Yargıtay’a göre arsa payı:
“Adil, objektif ve teknik verilere dayalı olarak belirlenmelidir.”
4. Hatalı Arsa Payı Dağılımı Nasıl Anlaşılır?
Hatalı dağılım genellikle şu durumlardan anlaşılır:
Aynı büyüklükte iki dairenin arsa payı farklıdır.
Metrekareler benzer olmasına rağmen arsa payları arasında dengesiz farklar vardır.
Aynı blokta, alt katların arsa payı üst katlardan daha fazladır.
Binada yapılan tadilatlarla metrekare değişmiş ancak arsa payı güncellenmemiştir.
Bu durumda maliklerin arsa payı düzeltim davası açma hakkı doğar.
5. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltim Davası Ne İşe Yarar?
Bu dava sayesinde:
Arsa payı tapuda yeniden düzenlenir,
Paylaşım adil hale gelir,
Müteahhit ile yapılacak sözleşmede hak kaybı önlenir.
Arsa payı düzeltilmeden sözleşme imzalanırsa malikler ileride telafisi mümkün olmayan sorunlarla karşılaşabilir.
Yargıtay kararları şöyledir:
Arsa payı hatalı ise her malik değişiklik talep edebilir.
Bu dava zamanaşımına tabi değildir.
Teknik bilirkişi incelemesi yapılması zorunludur.
Bu nedenle kentsel dönüşümden önce davanın açılması, malikin gücünü ciddi biçimde artırır.
6. Müteahhit Arsa Payı Üzerinden Pazarlık Yapabilir mi?
Evet. Müteahhitlerin çoğu proje paylaşımını tamamen arsa payı üzerinden yapar.
Bu durumda:
Arsa payı düşük olan malike küçük daire,
Arsa payı yüksek olana büyük daire verilir.
Eğer arsa payı hatalıysa malik haksızlığa uğrar.
Bu yüzden sözleşme öncesi arsa payı düzeltme incelemesi yapılması şarttır.
7. Arsa Payı Düzeltme Talebi Sözleşme Öncesinde Yapılmalı
En doğru yöntem:
Müteahhit seçilmeden,
Sözleşme imzalanmadan,
Tapuya şerh verilmeden önce
arsa payının hukuka uygun olduğundan emin olmaktır.
Aksi hâlde proje sona erdiğinde:
Bağımsız bölüm dağılımı,
Kira yardımı,
Ortak alan kullanımı,
Tazminat hakları
tamamen arsa payına göre şekilleneceği için, hatalı pay maliki ciddi zarara uğratabilir.
8. Avukat Desteği Neden Önemlidir?
Arsa payı, teknik ve hukuki bir konudur.
Bu nedenle hem inşaat mühendisi hem de hukukçu tarafından incelenmesi gerekir.
Bir avukat:
Arsa payını tapudan inceler,
Proje ile karşılaştırır,
Teknik uzmanla birlikte değerlendirme yapar,
Gerekirse arsa payı düzeltim davası açar,
Paylaşım protokolünü hazırlayarak malikin hakkını korur.
Bu aşamada yapılacak hatalar dönüşümün tüm sürecini bozar.
9. Sonuç: Arsa Payı, Kentsel Dönüşümün Kalbidir
Kentsel dönüşümde bina ne kadar sağlam yapılırsa yapılsın;
arsa payı hatalıysa daire paylaşımı adil olmayacaktır.
Bu nedenle malikler için en doğru yol:
Arsa payını kontrol etmek,
Gerekirse düzeltmek,
Sözleşmeden önce tüm teknik ve hukuki adımları planlamaktır.