Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kat Maliklerinin Hakları, İtiraz Yolları ve Hukuki Süreç

Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülkede, eski ve riskli binaların yenilenmesi hayati bir zorunluluktur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm süreci, malikler arasında sıkça anlaşmazlıklara ve hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Binanızın riskli yapı ilan edilmesi durumunda haklarınızın neler olduğunu, sürece nasıl itiraz edileceğini ve yeni yasal düzenlemelerin ne getirdiğini bilmek, mülkiyet hakkınızı korumanın ilk adımıdır.

Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat Süreci

1. Riskli Yapı Tespiti ve Tebligat Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm süreci, genellikle kat maliklerinden en az birinin veya kanuni temsilcisinin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak "Riskli Yapı Tespit Raporu" almasıyla başlar. Lisanslı kuruluş, binada gerekli teknik incelemeleri yapar ve bir rapor hazırlar.

Raporun kesinleşmesi için hayati bir adım, ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine (kat malikleri, intifa hakkı sahipleri vb.) tebligat yapılmasıdır. Tebligatın usulüne uygun (örneğin Tebligat Kanunu hükümlerine göre) yapılmamış olması, ilerleyen aşamalarda tüm süreci durdurabilecek önemli bir hukuki itiraz gerekçesidir.

2. Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı ve Süresi

Binanızın riskli olmadığı kanaatindeyseniz veya raporun gerçeği yansıtmadığını düşünüyorsanız, yasal itiraz hakkınızı kullanabilirsiniz. İtiraz süresi, tebligatın size ulaştığı tarihten itibaren 15 gündür.

İtiraz Nereye Yapılır? İtiraz, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bir dilekçe ile yapılır. Bu itiraz, bakanlıkça oluşturulan teknik bir heyet tarafından incelenir ve karara bağlanır. Heyet, itirazı haklı bulursa rapor iptal edilir; haksız bulursa rapor kesinleşir ve süreç devam eder.

Riskli Yapı Kararına İtiraz

3. Karar Alma Süreci: "Salt Çoğunluk" Kuralı Nedir?

Kentsel dönüşüm sürecinde en çok merak edilen konulardan biri, karar alma çoğunluğudur. Eskiden aranan 2/3 çoğunluk kuralı, yapılan yasal düzenlemelerle birlikte yerini çoğu durumda "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" (yüzde 50+1) kuralına bırakmıştır.

Bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni inşaat, sözleşme şartları ve müteahhit seçimi gibi konular, arsa payı sahiplerinin salt çoğunluğu ile karara bağlanabilir. Karara katılmayan azınlık hisselerin durumu ise kanunda belirtilen usullere (pay satışı vb.) tabi olur. Bu yeni düzenleme, sürecin tıkanmasını önlemeyi amaçlasa da, azınlıkta kalan maliklerin haklarını korumak adına dikkatli olmalarını gerektirir.

4. Yıkım, Tahliye Süreci ve Kira Yardımı

Riskli yapı kararının kesinleşmesinin ardından, ilgili idare (Belediye veya İl Müdürlüğü) maliklere binayı tahliye etmeleri için süre verir (genellikle 60 günden az olmamak üzere). Verilen süre içinde bina tahliye edilmezse, idare tarafından tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilir.

Kira Yardımı ve Kredi Desteği: Tahliye edilen kat maliklerine, kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine, şartları sağlamaları durumunda devlet tarafından kira yardımı veya faiz destekli kredi imkanı sunulmaktadır. Kira yardımı süresi ve miktarı, her yıl güncellenen tebliğlerle belirlenir ve genellikle taşınmanın gerçekleştiği tarihe göre 18 ayı geçmemek üzere yapılır.

5. Hukuki Koruma Yolları ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinde en kritik aşama, müteahhit ile yapılacak "Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"dir. Bu sözleşmenin teknik ve hukuki detayları, ileride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçilmesi adına hayati önem taşır. Sözleşmenin feshi, inşaatın eksik ifa edilmesi veya süresinde teslim edilmemesi gibi durumlarda haklarınızı bilmek, mülkiyet hakkınızı korumanın en temel yoludur.

Yasal Uyarı: Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kentsel dönüşüm süreçleri her binanın durumuna ve güncel mevzuata göre farklılık gösterebilir. Hak kaybına uğramamak için uzman desteği almanız tavsiye edilir.