Karot Testinden Sonra Yıkım Kararı Verilen Binada Süreç Nasıl İlerler?
- Rengin Geçen
- 17 Kas 2025
- 4 dakikada okunur
Türkiye’de deprem gerçeği, eski ve dayanıksız binaların yenilenmesini zorunlu hale getiriyor. Özellikle karot testi sonrasında bina beton dayanımının yetersiz çıkması, binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmesine ve ardından yıkım sürecine girilmesine yol açabiliyor.
Bu noktadan sonra hem teknik hem hukuki açıdan çok kritik bir süreç başlıyor. Çünkü verilecek her karar, atılacak her imza; mal sahiplerinin mülkiyet hakkını, ekonomik durumunu ve gelecekteki yaşam alanını doğrudan etkiliyor.
Bu yazıda, karot testinden sonra yıkım kararı verilen binalarda sürecin nasıl işlediğini, malikler açısından hangi hak ve yükümlülüklerin doğduğunu, ve avukatla çalışmanın neden vazgeçilmez olduğunu adım adım ele alacağız.
1. Karot Testi Nedir, Ne İşe Yarar?
Karot testi; binanın betonarme sisteminden alınan numunelerin laboratuvara gönderilerek beton basınç dayanımının ölçülmesi işlemidir. Bu testin amacı:
Betonun güncel dayanımını görmek,
Projedeki öngörülen sınıfı karşılayıp karşılamadığını tespit etmek,
Deprem güvenliği açısından binanın risk derecesini anlamaktır.
Karot testi sonucunda beton dayanımı belirli sınırların altında çıkarsa, bu durum binanın “riskli yapı” olabileceğine işaret eden önemli bir teknik bulgu olarak değerlendirilir.
2. Karot Testinden Sonra Ne Olur? Riskli Yapı Tespiti Aşaması
Karot testinin olumsuz çıkması, doğrudan “binanın hemen yıkılacağı” anlamına gelmez; ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti sürecini tetikler.
Genel olarak izlenen adımlar:
Yetkili lisanslı kuruluş veya idare, teknik rapor hazırlayarak binanın riskli olup olmadığını değerlendirir.
Bu rapora dayanarak bina için “riskli yapı raporu” düzenlenir.
Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne bildirilir.
Riskli yapı kararı maliklere tebliğ edilir.
Bu aşamada malikler açısından en kritik nokta; tebliğ tarihinden itibaren başlayan itiraz süresi ve devamındaki hukuki haklardır.
3. Riskli Yapı Kararına İtiraz Hakkı
Karot testi ve teknik inceleme sonucunda bina riskli ilan edildiğinde, malikler bu karara itiraz edebilir. Uygulamada:
Genellikle 15 gün içinde itiraz imkânı tanınır (mevzuata ve tebliğde belirtilen süreye bakmak gerekir).
İtiraz, teknik heyet tarafından yeniden değerlendirilir.
İkinci incelemede de riskli yapı kararı onaylanırsa, artık karar kesinleşmiş sayılır.
Bu aşamada yapılacak teknik ve hukuki itirazın bilinçli hazırlanması son derece önemlidir. Bazı binalarda, hatalı karot alımı, yanlış değerlendirme veya eksik hesaplama gibi sebeplerle yanlış risk tespiti yapılabilmektedir.
Bir avukat ve teknik uzman (inşaat mühendisi, yapı denetim uzmanı) desteğiyle hazırlanan itiraz dosyası, ileride telafisi mümkün olmayan hak kayıplarının önüne geçebilir.
4. Kesinleşen Yıkım Kararı ve Maliklerin Yükümlülükleri
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, bina maliklerine binayı belli bir süre içinde boşaltmaları ve yıktırmaları için bildirim yapılır.
Bu süreçte:
Bina sakinlerinin tahliyesi için süre verilir.
Süre sonunda bina tahliye edilmezse idare tarafından zorla tahliye ve yıkım söz konusu olabilir.
Yıkım masrafları, kural olarak maliklere yüklenir ve arsa payları oranında paylaştırılır.
Burada, “yıkım kararı verildi” diye mal sahiplerinin her şeyi idarenin insafına bırakması gerekmez. Yıkım sonrası nasıl bir projeyle, kiminle, hangi şartlarla yeniden inşa yapılacağı, malikler arasında nasıl bir paylaşım olacağı gibi konular, önceden hukuki ve teknik olarak planlanmalıdır.
5. Yıkımdan Sonra Bina ve Daireler Ne Olacak?
Yıkımdan sonra bina fiilen ortadan kalkar; geriye arsa kalır. Bu durumda malikler:
Artık “kat mülkiyeti” üzerinden değil, arsa payı üzerinden hak sahibidir.
Yeni projede daire paylaşımı, arsa paylarına ve yapılacak sözleşmeye göre şekillenir.
Müteahhit ile imzalanacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sürecin kalbini oluşturur.
Tam bu noktada, avukat desteği adeta “hayat sigortası” gibidir. Çünkü yanlış oranlarla imzalanan bir sözleşme ya da tapuya şerh verilmeyen bir proje anlaşması, malikin yıllarca “hakkını alamamasına” yol açabilir.
6. Karot Testinden Sonra Malikleri Bekleyen Başlıca Hukuki Riskler
Karot testi sonucu binanın riskli çıkması, bazı maliklerde “ne yapacağımızı bilmiyoruz” endişesini doğurur. Bu endişe yerindedir; çünkü süreçte ciddi riskler vardır:
Yıkım sonrası müteahhit seçiminin aceleyle yapılması,
Sözleşmelerin okunmadan/uzman görüşü alınmadan imzalanması,
Bağımsız bölüm paylaşımında adaletsizlik,
Gecikme halinde kira ve tazminat haklarının sözleşmede yer almaması,
Tapuya şerh verilmediği için müteahhidin daireleri üçüncü kişilere satması,
Mali sorunlar nedeniyle inşaatın yarım kalması.
Bu riskler, sadece hukuk bilgisiyle değil, aynı zamanda tecrübeyle öngörülebilen sorunlardır. Bu nedenle kentsel dönüşüm ve inşaat sözleşmeleri alanında deneyimi olan bir avukatla çalışmak, malikler için büyük avantaj sağlar.
7. Yıkım Sürecinde Kiracılar ve Diğer Kullanıcıların Durumu
Binada sadece malikler değil, kiracılar da olabilir. Kiracılar için:
Tahliye süreleri,
Kira yardımı (varsa mevzuat ve belediye uygulamalarına göre),
Sözleşmeden kaynaklanan haklar
ayrıca değerlendirilmelidir.
Malikler açısından ise, kiracıları olan daire sahipleri; boşaltma, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi ve depozito gibi konularda ek sorumluluklarla karşılaşabilir. Bu süreçte yapılacak hukuki hatalar, gereksiz uyuşmazlıklara ve davalara sebep olabilir.
8. Yıkım Sonrası Müteahhit ile Sözleşme: En Kritik Aşama
Karot testi sonrası yıkım kararı verilmiş bir binada, asıl belirleyici adım yeni inşaatı kimin ve hangi şartlarla yapacağıdır.
Bu aşamada:
Müteahhidin mali durumu, geçmiş projeleri, referansları
Sözleşme tipi (kat karşılığı, arsa payı karşılığı, karma model)
Bağımsız bölümlerin paylaşımı
Teslim süresi
Gecikme halinde kira ve cezai şartlar
Teminat mektubu, sigorta ve güvenceler
son derece önemlidir.
Bu sözleşmenin bir avukat tarafından hazırlanması veya en azından detaylı incelenmesi; bina yıkıldıktan sonra “keşke imzalamadan önce bir avukata gösterseydik” dememek için gereklidir.
9. Avukat Desteği Bu Süreçte Neden Bu Kadar Önemli?
Karot testinden yıkıma, yıkımdan yeni binanın teslimine kadar tüm süreç; teknik, idari ve hukuki işlemlerden oluşur. Bir avukat:
Riskli yapı tespit sürecini takip eder, itiraz gerekiyorsa teknik uzmanlarla birlikte hareket eder,
Yıkım kararının mevzuata uygun alınıp alınmadığını denetler,
İdare nezdindeki yazışmaları yürütür,
Müteahhit ile yapılacak görüşmelerde maliklerin haklarını savunur,
Sözleşmeleri hazırlar, gerekli teminat ve güvenceleri sözleşmeye ekler,
Tapu ve şerh işlemlerini takip eder,
Gecikme, eksik iş, ayıplı iş, kira kaybı gibi durumlarda maliklerin haklarını kullanmalarını sağlar.
Kısacası, avukat; karot testiyle başlayan sürecin her aşamasında malikleri hem bilgilendiren hem de koruyan profesyonel bir rehberdir.
10. Karot Testi Sonrası Malikler İçin Özet Yol Haritası
Karot testinin hangi kurum/uzman tarafından yapıldığını ve rapor içeriğini detaylı inceleyin.
Riskli yapı tespiti yapıldıysa, tebliğ tarihini not edin; itiraz süresi varsa kaçırmayın.
Avukat ve teknik uzman desteğiyle rapora gerekçeli itiraz imkanı olup olmadığını değerlendirin.
Yıkım kararı kesinleşmişse, binanın boşaltılması, eşyaların taşınması ve kiracıların durumu için planlama yapın.
Yıkım sonrası için müteahhit araştırmasına başlayın; asla “ilk teklif verenle” sözleşme imzalamayın.
Tüm sözleşmeleri ve protokolleri mutlaka bir avukata inceletin.
Tapu, şerh, teminat ve kira yardımı konularında haklarınızı netleştirin.
İnşaat sürecinde gecikme veya ayıplı iş olması halinde avukatınızla birlikte hızlıca hukuki yollara başvurun.
Sonuç:
Karot Testi Bir Son Değil, Yeni ve Güvenli Bir Başlangıcın Kapısı Olabilir.
Karot testi sonucu binanızın riskli çıkması, ilk bakışta moral bozucu olabilir. Ancak doğru yönetilen bir süreçle, bu durum daha güvenli, depreme dayanıklı ve ekonomik değeri yüksek bir binaya kavuşmanın ilk adımı haline gelebilir.
Bu sürecin sağlıklı ilerlemesi için:
Teknik açıdan uzman mühendisler,
Hukuki açıdan da kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışmak