Karot Testinden Sonra Yıkım Kararı Verilen Binada Süreç Nasıl İlerler?

Karot testi yaptırılması veya binadan numune alınması, tek başına binanın hukuken “riskli yapı” sayıldığı ve hemen yıkılacağı anlamına gelmez. Hukuki sonuç doğuran süreç, 6306 sayılı Kanun ve uygulama mevzuatına uygun olarak yetkili bir kuruluşça hazırlanan riskli yapı tespit raporunun idarece incelenmesiyle başlar.

Bu ayrım önemlidir. Özel amaçla yaptırılan bir beton dayanım testi ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki resmi riskli yapı tespiti aynı işlem değildir. Binadan karot alınmış olması, maliklerin tahliye süresinin başladığı anlamına gelmez.

Karot testi nedir ve neyi gösterir?

Karot testi, betonarme taşıyıcı sistemden alınan numunelerin laboratuvarda incelenmesiyle betonun basınç dayanımı hakkında veri elde edilmesini sağlar. Ancak bir yapının deprem güvenliği yalnız beton dayanımından ibaret değildir. Taşıyıcı sistem düzeni, donatı özellikleri, zemin durumu, proje ile mevcut yapının uyumu ve yapısal düzensizlikler de değerlendirilir.

Bu nedenle “karot sonucu düşük çıktı, bina kesin yıkılacak” ya da “karot sonucu iyi çıktı, bina kesin güvenli” biçimindeki iki sonuç da eksiktir. Nihai teknik değerlendirme, yetkili uzmanların bütüncül incelemesine dayanmalıdır.

Karot alındıktan sonra sonuç ne zaman çıkar?

Laboratuvar sonucu için mevzuatta bütün dosyalara uygulanan tek bir gün sayısı yoktur. Süre; numune sayısına, laboratuvarın çalışma düzenine, ek inceleme gerekip gerekmediğine ve resmi riskli yapı tespiti yapılıyorsa raporun idari kontrol sürecine göre değişir.

Maliklerin yalnız sözlü bilgiyle hareket etmemesi gerekir. Numunelerin nereden alındığı, hangi yöntemle değerlendirildiği, raporu düzenleyen kuruluşun yetkisi ve raporun idareye sunulup sunulmadığı yazılı belgeler üzerinden kontrol edilmelidir.

Karot sonucu olumsuz çıkarsa hemen tahliye gerekir mi?

Hayır. Bir laboratuvar sonucunun olumsuz olması ile resmi riskli yapı kararının kesinleşmesi farklı aşamalardır. Tahliye ve yıkım bakımından esas alınan, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tespitin usulüne uygun biçimde yürütülmesi ve kesinleşmesidir.

Genel süreç şöyledir:

1. Malik veya kanuni temsilcisi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa başvurur.

2. Yapı, uygulama yönetmeliğinin Ek-2 esaslarına göre incelenir ve rapor hazırlanır.

3. Rapor ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetkilendirilmiş idare tarafından kontrol edilir.

4. Uygun bulunan riskli yapı tespiti tapu kaydına bildirilir ve mevzuattaki ilan-bildirim süreci işletilir.

5. İtiraz olmazsa veya itiraz reddedilirse tespit kesinleşir.

6. Kesinleşmeden sonra tahliye, yıkım ya da şartları varsa güçlendirme aşamasına geçilir.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtiraz, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetkilendirilmiş idareye sunulur ve teknik heyet tarafından incelenir.

İtiraz dilekçesinde yalnız “rapora katılmıyorum” denilmesi çoğu zaman yeterli değildir. Numune alma noktaları, taşıyıcı sistem modeli, hesap kabulleri, proje-mevcut yapı farklılıkları ve rapordaki teknik çelişkiler somut biçimde gösterilmelidir. Bu nedenle dosyanın hem inşaat mühendisi hem de idari işlem ve süreler yönünden hukukçu tarafından incelenmesi önem taşır.

15 günlük teknik itiraz yolu ile idari yargıda dava açma süreci aynı şey değildir. Dava süresi ve görevli mahkeme, somut işlemin niteliği ile bildirim şekline göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Riskli yapı kesinleşirse bina ne zaman boşaltılır?

Güncel uygulamada idare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere ve yapıda ikamet edenlere 90 günden fazla olmamak üzere süre verir. Bu süre, karot numunesinin alındığı gün değil, resmi sürecin ilerleyip riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra gündeme gelir.

Verilen süre içinde yapı tahliye edilmez veya yıktırılmazsa idare, kolluk desteğiyle tahliye ve yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir. İdarece yapılan tahliye ve yıkım giderleri, maliklerden arsa payları oranında kamu alacağı olarak tahsil edilebilir.

Elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kesilmesi de resmi tahliye-yıkım sürecinin parçası olabilir. Bu nedenle malikler tebligat, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi ve tapu kaydındaki belirtmeleri düzenli biçimde takip etmelidir.

Karot sonucu riskli çıkan bina güçlendirilebilir mi?

Riskli yapının mutlaka aynı yöntemle yıkılması gerektiği düşünülmemelidir. Teknik olarak mümkün olması, mevzuattaki karar ve ruhsat şartlarının sağlanması ve güçlendirme projesinin yetkili mercilerce uygun bulunması halinde güçlendirme seçeneği değerlendirilebilir.

Bununla birlikte, yalnız maliyet kaygısıyla hazırlanmış yüzeysel bir güçlendirme teklifi yeterli değildir. Projenin deprem performansını gerçekten sağlayıp sağlamadığı, uygulama denetimi, finansman, maliklerin karar oranı ve ruhsat süreci birlikte ele alınmalıdır.

Yıkımdan sonra maliklerin hakları nasıl belirlenir?

Bina yıkıldığında bağımsız bölümler fiilen ortadan kalkar; maliklerin arsa üzerindeki hakları tapudaki arsa payları üzerinden devam eder. Yeni uygulamanın hangi müteahhitle, hangi paylaşım modeliyle ve hangi teknik şartlarla yürütüleceği ayrı bir karar ve sözleşme sürecidir.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki yeni uygulamalarda kararlar, kural olarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir. Karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanunda düzenlenen bildirim ve satış prosedürü vardır. “Çoğunluk karar verdi, azınlığın tapusu hemen alınır” şeklindeki yaklaşım doğru değildir; teklifin bildirilmesi, kabul süresi, değer tespiti ve satış işlemleri usulüne uygun yürütülmelidir.

Arsa payları arasında belirgin adaletsizlik bulunduğu düşünülüyorsa, yeni paylaşım sözleşmesi imzalanmadan önce tapu, mimari proje ve fiili kullanım birlikte incelenmelidir. Ayrıntılı bilgi için kentsel dönüşümde arsa payı düzenlemesi yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhit sözleşmesinde hangi maddeler bulunmalı?

Riskli yapı kesinleştikten sonra aceleyle imzalanan sözleşmeler, maliklerin en büyük kayıp alanlarından biridir. Sözleşmede en az şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Yeni bağımsız bölümlerin konumu, alanı ve teknik özellikleri

• İnşaat ve teslim süresi

• Gecikme halinde kira bedeli ve cezai şart

• Teminat, sigorta ve finansman güvenceleri

• Ruhsat, proje değişikliği ve ek maliyetlerin kime ait olduğu

• Tapu devrinin aşamaları ve müteahhide verilecek yetkinin sınırları

• Ayıplı veya eksik iş halinde uygulanacak yaptırımlar

• Fesih ve uyuşmazlık çözüm yöntemi

Bu aşamada müteahhit seçerken dikkat edilmesi gereken hukuki maddeler ile müteahhit sözleşmesinin önemi başlıklı yazılar birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracılar ve fiilen oturanlar ne yapmalı?

Riskli yapı süreci yalnız malikleri etkilemez. Kiracıların tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesi, depozitonun iadesi ve varsa kira yardımı başvurusu somut duruma göre ele alınmalıdır. Kira yardımı her dosyada kendiliğinden doğan ve aynı tutarda ödenen bir hak değildir; güncel başvuru kılavuzu, hak sahipliği ve süreler kontrol edilmelidir.

Malikler için kısa yol haritası

• Karot raporunun resmi riskli yapı tespiti olup olmadığını belirleyin.

• Lisanslı kuruluşu, rapor eklerini ve idari onayı kontrol edin.

• Muhtarlık ilanının son gününü ve 15 günlük itiraz süresini kaçırmayın.

• Teknik itiraz ihtimalini bağımsız bir mühendisle değerlendirin.

• Kesinleşme sonrası verilen tahliye-yıkım süresini yazılı bildirimden takip edin.

• Güçlendirme ve yıkıp yeniden yapma seçeneklerini maliyet, güvenlik ve mevzuat yönünden karşılaştırın.

• Arsa payı, çoğunluk kararı ve müteahhit tekliflerini aynı dosya içinde inceleyin.

• Sözleşme imzalanmadan önce teminat, tapu devri ve gecikme hükümlerini netleştirin.

Sonuç

Karot testinden sonra izlenecek yol, yalnız laboratuvar sonucuna bakılarak belirlenemez. Önce testin hukuki niteliği, ardından resmi riskli yapı tespitinin usulü, itiraz süresi, tahliye-yıkım bildirimi ve maliklerin yeniden yapım kararları ayrı ayrı incelenmelidir.

Binanız hakkında riskli yapı raporu düzenlendiyse veya 15 günlük itiraz süresi başladıysa, rapor ve bildirim belgeleri üzerinden teknik-hukuki değerlendirme yapılması hak kaybını önleyebilir.

Güncel resmi süreç için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının riskli yapı bilgilendirmesi esas alınmalıdır.