Ev Sahibi İçin Kira Sözleşmesi 2026: Hukuk Rehberi

Ev sahibi için güvenli kiralama, yalnız internetten bulunan standart bir sözleşmenin imzalanmasından ibaret değildir. Kiracının ve taşınmazın doğru belirlenmesi, depozito ile kefaletin kanuna uygun alınması, kira artışının doğru yazılması ve teslim durumunun belgelenmesi; ileride doğabilecek kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarını doğrudan etkiler.

2026 itibarıyla konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı yürürlükte değildir. Yenilenen dönemlerde Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki on iki aylık TÜFE ortalaması sınırı ve beş yılı aşan sözleşmelerdeki özel kira tespit kuralları uygulanır.

Kiraya vermeden önce mülkiyet ve temsil kontrolü

Sözleşmeyi imzalayan kiraya verenin mutlaka tek malik olması gerekmez; fakat kiraya verme yetkisi açık olmalıdır. Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda bütün maliklerin veya usulüne uygun temsilcinin işlem yapması gerekebilir.

Vekil aracılığıyla kiralama yapılacaksa vekâletnamenin kiraya verme, bedel tahsil etme ve sözleşme imzalama yetkileri kontrol edilmelidir. Malik olmayan eş, aile üyesi veya emlak danışmanı yalnız anahtarı elinde bulundurduğu için kiraya verme yetkisine sahip sayılmaz.

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı, aile konutu şerhi, haciz veya başka bir sınırlama bulunması sözleşmenin ve tahsilatın sonucunu etkileyebilir.

Kiracı kimlik ve ödeme gücü kontrolü

Kiracının kimliği doğrulanmalı; tüzel kişi kiracıysa ticaret sicili, imza yetkisi ve güncel şirket bilgileri incelenmelidir. Kimlik belgesinin gereksiz kopyalanması ve paylaşılması yerine kişisel verilerin korunması ilkelerine uygun kayıt tutulmalıdır.

Gelir belgesi, çalışma durumu veya önceki kiralama referansı istenebilir. Ancak ayrımcılık oluşturan, özel hayatı gereksiz ölçüde ihlal eden veya amaçla ilgisiz veri taleplerinden kaçınılmalıdır.

Kira bedelinin kim tarafından ödeneceği, başka bir kişinin kefil mi yoksa ortak kiracı mı olduğu açıkça yazılmalıdır. “Aileden biri ödeyecek” gibi belirsiz ifadeler sonradan taraf sıfatı tartışması yaratır.

Kira sözleşmesinde bulunması gereken temel maddeler

Sözleşmede en az şu bilgiler açık olmalıdır:

• Tarafların ad, kimlik veya vergi bilgileri

• Taşınmazın açık adresi ve bağımsız bölüm bilgisi

• Kullanım amacı

• Başlangıç ve süre

• Aylık kira bedeli, ödeme günü ve banka hesabı

• Artış yöntemi

• Depozito ve varsa teminatlar

• Aidat ve yan giderlerin paylaşımı

• Demirbaş ve teslim durumu

• Tebligat adresleri

• Özel kullanım kuralları

Kanunun emredici hükümlerine aykırı madde yazılması, o maddenin uygulanabilir olacağı anlamına gelmez. Kiracı aleyhine ceza koşulu veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersiz olabilir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere parayı tasarruf hesabına yatırır veya kıymetli evrakı bankaya depo eder. Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibinin kişisel hesabına gönderilmesi yaygındır; ancak bu yöntem kanundaki korumalı banka mekanizmasıyla aynı değildir.

Depozito, son ay kirası değildir. Hangi zarar ve borçlar için kullanılabileceği, teslim tutanağıyla birlikte değerlendirilir. Normal kullanımdan doğan eskime kiracıya zarar olarak yüklenemez.

Kefalet alınacaksa şekil şartları

Kefalet, kira sözleşmesindeki tek satırlık “kefilim” imzasından ibaret değildir. Türk Borçlar Kanunu’ndaki şekil şartları uygulanır.

Kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefalet varsa bu sıfat kanunun aradığı biçimde belirtilmelidir. Evli kefilde, kanundaki istisnalar dışında eşin yazılı rızası gerekebilir.

Şekil şartına uymayan kefalet geçersiz olabilir. Kefalet süresi ile kira sözleşmesinin uzaması arasındaki ilişki de açık kurulmalıdır.

Kira bedeli ve ödeme yöntemi

Kira bedeli, vade tarihi ve banka hesabı sözleşmede açık yazılmalıdır. Ödemelerin banka üzerinden ve açıklamalı yapılması ispat kolaylığı sağlar.

Kiraya veren kira bedelini elden alıyorsa tarih, dönem ve tutarı gösteren imzalı makbuz vermelidir. Başka bir kişinin hesabına ödeme isteniyorsa bu kişinin tahsil yetkisi yazılı şekilde belirlenmelidir.

Kira bedeli dışında aidat, ortak gider, yakıt, su ve benzeri kalemlerin kime ait olduğu ayrılmalıdır. Kiracının kullanıma bağlı giderleri ile malikin mülkiyetten doğan büyük onarım veya demirbaş giderleri aynı değildir.

2026 kira artışı nasıl belirlenir?

Yenilenen kira döneminde tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazılmış olsa bile yasal sınır uygulanır.

Geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 sonrasındaki yeni dönemler için yürürlükte değildir. 2026 sözleşmesine otomatik yüzde 25 artış yazmak güncel kurala uymaz.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE ortalaması, taşınmazın durumu ve emsal kiraları gözeterek hakkaniyete uygun bedel belirleyebilir. “Beş yıl doldu, kira doğrudan emsal seviyesine çıkar” şeklinde tek taraflı uygulama yapılamaz.

Yabancı para kirasında ilk beş yıl bakımından özel kural vardır; mevzuattaki istisnalar ayrıca incelenmelidir.

Teslim tutanağı neden önemlidir?

Taşınmazın anahtar teslim tarihi, sayaç değerleri, demirbaşlar ve mevcut hasarlar yazılı tutanakla kayda alınmalıdır. Tarihli fotoğraf veya video, tutanakla birlikte saklanabilir.

Tutanakta şu ayrıntılar yararlı olur:

• Anahtar sayısı

• Elektrik, su ve doğal gaz sayaçları

• Boya, zemin ve kapıların durumu

• Beyaz eşya ve mobilya listesi

• Mevcut çatlak, leke veya arızalar

• Site kartı, kumanda ve otopark ekipmanı

Eksik teslim kaydı, kira sonunda hasarın kiracı döneminde oluşup oluşmadığını ispatlamayı zorlaştırır.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Kiracının belirli tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda ve taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhüt geçerlilik tartışmasına açıktır.

Taahhütte tahliye tarihi açık olmalıdır. Kiracı bu tarihte çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.

Boş kâğıda imza, sonradan tarih doldurma ve irade sakatlığı iddiaları ağır ispat uyuşmazlıkları doğurur. Taahhüdün gerçek iradeyi yansıtan, tarihli ve ayrı bir belge olarak düzenlenmesi gerekir.

Kiracı kira ödemezse hangi yol izlenir?

Kira ödenmediğinde gönderilecek ihtarın tutarı, hangi aya ait olduğu ve ödeme süresi açık olmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kanundaki en az süre tanınmadan fesih sonucu doğmaz.

İcra yoluyla kira alacağının tahsili ve tahliye talebi birlikte yürütülebilir. Ödeme emrine itiraz, ödeme veya temerrüt süreci dosyanın yönünü değiştirir.

Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı yazılı ihtar gönderilmesi, dönem sonunda özel tahliye sebebi oluşturabilir. Davanın kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. İhtarların aynı kira yılına ait olması ve gerçekten haklı olması önemlidir.

Ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı varsa dava açabilir.

Sadece “evime taşınacağım” demek yeterli değildir. Mevcut konutlar, ihtiyacın sürekliliği, yaşam ve çalışma koşulları ile tahliye sonrası kullanım planı incelenir.

Yeni malik, edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açma yolunu kullanabilir. Ayrıca sözleşme dönemi sonundaki genel ihtiyaç davası süresinden yararlanabilir. Süreler birbirine karıştırılmamalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra haklı sebep olmaksızın taşınmazın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanması yeniden kiralama yasağı ve tazminat riski doğurabilir.

On yıllık uzama süresi ne anlama gelir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnız sözleşme süresi bitti diye tahliye isteyemez. Belirli süreli sözleşme, kiracı süresinde bildirim yapmazsa birer yıl uzar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde on yıllık uzama dönemi sonunda kiraya verene sebep göstermeden sona erdirme imkânı tanınmıştır. Hesap, ilk sözleşme süresi ve bunu izleyen uzama yıllarına göre yapılır; bildirim en az üç ay önce olmalıdır.

“Kiracı on yıldır evde” şeklindeki takvim hesabı her dosyada yeterli değildir. Sözleşme başlangıcı, ilk süre, yenilemeler ve bildirim tarihi birlikte hesaplanmalıdır.

Kira davalarında arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın istisnasıdır.

Kira tespiti, uyarlama, tahliye ve alacak davalarında dava açmadan önce arabuluculuk gerekip gerekmediği kontrol edilmelidir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.

Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Genel görev ayrımı için hangi mahkeme hangi davaya bakar rehberini inceleyebilirsiniz.

Kiraya verenin sık yaptığı hatalar

• İnternetten bulunan güncel olmayan sözleşmeyi aynen kullanmak

• Depozitoyu üç aylık sınırın üzerinde belirlemek

• Kefaleti şekil şartlarına uymadan almak

• Yüzde 25 artış sınırının devam ettiğini sanmak

• Tahliye taahhüdünü teslimden önce almak

• Sözlü ihtarla iki haklı ihtar oluştuğunu düşünmek

• İhtiyaç tahliyesinden sonra yeniden kiralama yasağını göz ardı etmek

• Arabuluculuk şartını ve bir aylık dava sürelerini kaçırmak

Kiracı tahliyesinin özel yolları için kiracı nasıl çıkarılır rehberine bakabilirsiniz.

Sonuç

Ev sahibinin kira sözleşmesini güvenli kurması; taraf, kira bedeli, artış, depozito, kefalet, teslim ve tahliye hükümlerinin güncel kanuna göre düzenlenmesine bağlıdır. Geçersiz bir tahliye veya kefalet maddesi, sorun çıktığında beklenen korumayı sağlamaz.

Kira sözleşmesi imzalanmadan önce taşınmazın mülkiyet ve kullanım durumu ile tarafların gerçek iradesi kontrol edilmeli; ödeme ve teslim kayıtları baştan düzenli tutulmalıdır. Uyuşmazlık doğduğunda ise ihtar ve dava süreleri kaçırılmadan dosyanın özel tahliye sebebine göre hareket edilmelidir.