Ev Sahipleri Evini Kiralarken Nelere Dikkat Etmeli?

Konutunu kiraya vermek isteyen ev sahipleri için kira süreci yalnızca kiracı bulmakla sınırlı değildir. Sözleşmenin doğru düzenlenmemesi, yasal tahliye şartlarının bilinmemesi veya kira artış sınırlarının aşılması gibi durumlar, ileride ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.

Bu yazıda, ev sahiplerinin kiraya verirken dikkat etmesi gereken başlıca hukuki noktalar sade bir dille açıklanmıştır.

1. Kiracının Kimlik ve Mali Bilgileri Araştırılmalı

Ev sahibi, kiraya vereceği kişinin:

✅ Kimlik bilgilerini,

✅ Gelir durumunu,

✅ Geçmiş kira ilişkilerindeki ödeme alışkanlıklarını öğrenmeye çalışmalıdır.

Yasal olarak kiracıdan SGK dökümü veya maaş bordrosu istemek mümkündür. Ayrıca kefil istenebilir, ancak kefalet sözleşmesi ayrı ve yazılı yapılmalıdır.

2. Yazılı Kira Sözleşmesi Şart

Her ne kadar kanunen sözlü sözleşmeler de geçerli olsa da, hukuki güvenlik için yazılı sözleşme yapılması zorunlu hale gelmiştir.

Sözleşmede bulunması gereken başlıca unsurlar:

• Kiralanan taşınmazın adresi

• Tarafların kimlik bilgileri

• Kira bedeli ve ödeme şekli

• Süre (belirli ya da belirsiz)

• Kira artış oranı

• Depozito miktarı

• Tahliye taahhüdü (ayrıca alınması tavsiye edilir)

  
  

3. Kira Artışında Kanuni Sınırlamalara Uyulmalı

Geçici düzenlemeye göre (TBK Geçici Madde 1), 1 Temmuz 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiralarında kira artışı, bir önceki yılın kirasının en fazla %25’i kadar olabilir.

➡️ Bu sınır hâlâ uzatılabilir ya da yeni bir düzenleme getirilebilir. Bu nedenle güncel mevzuat takip edilmelidir.

Tarafların daha yüksek oran belirlemesi geçerli değildir. Aksi hâlde mahkeme, yasal sınıra indirir.

4. Depozito Yasal Sınıra Uygun Alınmalı

Ev sahibi kiracıdan en fazla 3 aylık kira tutarında depozito alabilir. (TBK m. 342)

⚠️ Bu güvence bedeli, taraflarca banka hesabına yatırılmalı ve sözleşmede yer almalıdır. Ev sahibinin bu bedeli, başka amaçlarla kullanması hukuka aykırıdır.

5. Konutun Teslim Durumu Belgelendirilmeli

Kiraya verilen evin durumu teslim anında:

• Fotoğrafla belgelenmeli

• Yazılı bir “teslim tutanağı” ile kayıt altına alınmalıdır.

Bu belge, çıkışta oluşabilecek zararların kime ait olduğunun belirlenmesinde önemlidir.

6. Aidat ve Gider Paylaşımı Açıkça Belirlenmeli

Ev sahibi ile kiracı arasında giderlerin paylaşımı net şekilde tanımlanmalıdır.

🔹 Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre:

• Demirbaş bakım, ana tamirat, vergi ve sigorta gibi giderler ev sahibine aittir.

• Temizlik, asansör, güvenlik gibi ortak kullanım giderleri kiracıya aittir.

  
  

Bu paylaşım kira sözleşmesinde açıkça yazılmalıdır.

7. Tahliye Süreci Bilinmeli ve Güvence Altına Alınmalı

Ev sahibi, kira süresi sonunda otomatik tahliye hakkına sahip değildir. Kiracının tahliyesi ancak;

• Yazılı ve tarihli tahliye taahhüdü ile,

• Kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra takibiyle,

• Haklı nedenlere dayalı mahkeme kararıyla yapılabilir.

  
  

🔐 En etkili yol: İlk sözleşme anında “tahliye taahhütnamesi” almak. Bu belge, tahliye kolaylığı sağlar ancak tarihli, imzalı ve ayrı bir metin şeklinde olmalıdır.

8. Vergi Yükümlülüğü Unutulmamalı

Ev sahipleri, kira gelirlerini beyan etmekle yükümlüdür.

✔️ 2025 yılı için istisna tutarını aşan konut kira gelirleri, mart ayında beyan edilir.

✔️ Beyan edilmeyen gelirler için vergi cezası ve faiz uygulanır.

Avukata Danışmak Gerekir mi?

Ev sahiplerinin kira sözleşmesini doğru düzenlemesi, ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Eksik ya da hatalı hazırlanmış belgeler, tahliye davasının reddi gibi ciddi sonuçlar doğurabilir.

Bu nedenle, kiralama öncesinde ve sürecin her aşamasında bir avukata danışmak, mülkiyet hakkınızı korumak açısından büyük önem taşır. Detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için Avukat Rengin Geçen ile iletişime geçebilirsiniz.