Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gereken Hukuki Hususlar

Konut kiralarken birçok kişi yalnızca evin fiziksel özelliklerine odaklanır. Oysa kira süreci, yalnızca taşınmakla bitmez; doğru hazırlanmış bir kira sözleşmesi ve hukuka uygun adımlar sayesinde hem kiracı hem de ev sahibi için ileride doğabilecek sorunların önüne geçilebilir.

Bu yazıda, ev kiralarken dikkat edilmesi gereken temel hukuki noktalar sade ve anlaşılır biçimde ele alınmaktadır.

1. Kiraya Verenin Yetkisi Kontrol Edilmeli

Kiralanan taşınmazın gerçekten mal sahibine mi ait olduğu mutlaka kontrol edilmelidir.

✅ Tapu belgesi talep edilerek mülkiyet durumu görülmelidir.

✅ Kiraya veren kişi malik değilse (örneğin bir vekil ya da mirasçı), mutlaka yetki belgesi ya da noter onaylı vekâletname sunulmalıdır.

2. Kira Sözleşmesi Yazılı Yapılmalı

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiraları için yazılı sözleşme zorunlu değildir, ancak kanıt ve güvenlik açısından yazılı sözleşme yapılması önemlidir.

🔹 Sözleşmede şu hususlara açıkça yer verilmelidir:

• Kiralanan taşınmazın açık adresi

• Kira bedeli ve ödeme günü

• Kira süresi (belirli mi belirsiz mi?)

• Artış oranı (her yıl değişecekse açıklanmalı)

• Depozito bedeli ve iade şartları

• Ortak gider, aidat, vergi yükümlülükleri

  
  

3. Kira Artış Oranı Yasal Sınırlara Uygun Olmalı

2022’de getirilen düzenleme ile konut kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılına göre en fazla %25 ile sınırlandırılmıştır (Geçici TBK m. 344/3).

⚠️ Taraflar daha yüksek artış oranı kararlaştırsalar dahi, bu hüküm kanunen geçersizdir.

4. Depozito (Güvence Bedeli) Sınırı

Kiraya veren, kiracıdan depozito alabilir ancak bu tutar:

🔹 3 aylık kira bedelini geçemez.

🔹 Depozito, tarafların ortak kararıyla bankaya yatırılmalı, kira ilişkisi sona erdiğinde usulüne uygun iade edilmelidir (TBK m. 342/2).

5. Dairenin Durumu Teslim Belgesi ile Belirlenmeli

Ev teslim alınmadan önce, dairenin fiziki durumu tespit edilmelidir.

✅ Zemin, duvar, musluklar, prizler, beyaz eşyalar gibi tüm unsurlar teslim tutanağına yazılmalı ve her iki tarafça imzalanmalıdır.

Bu belge sayesinde, kiracının kullanımdan kaynaklanmayan eski zararları üstlenmesi engellenir.

6. Aidat ve Ortak Giderler Açıkça Belirtilmeli

Aidat, bakım masrafları, bina yönetimi gibi giderlerin:

• Hangi tarafça ödeneceği,

• Hangi kalemleri kapsadığı➡️ Kira sözleşmesinde net şekilde belirtilmelidir.

  
  

Türk Borçlar Kanunu’na göre vergiler, sigorta ve ana bakım gibi masraflar mal sahibine aittir. Ancak taraflar, ortak giderlerde özel düzenleme yapabilir.

7. Tahliye ve Sözleşme Feshi Şartları

Kiraya veren, kira süresi sona erse bile konut kiralarında kendiliğinden tahliye talep edemez.

Kanunen bazı tahliye sebeplerinin oluşması gerekir:

✔️ Kiracının tahliye taahhüdü vermesi (yazılı ve tarihli)

✔️ Mahkeme kararıyla tahliye

✔️ Konutun kendisi veya yakını için zorunlu kullanım

✔️ Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle icra takibi

Bu nedenle, tahliye süreci hukuki olarak yönetilmeli, sözleşmede buna uygun maddelere yer verilmelidir.

8. Kiracıların Hakları ve Koruması

Konut kiralarında kiracılar, özel olarak korunur.

✅ Haksız yere tahliye edilemezler

✅ Keyfi kira artışı yapılamaz

✅ Konutun ayıplı çıkması halinde hak talep edebilirler

✅ Elektrik, su, doğalgaz gibi temel hizmetlerin açık ve kullanıma hazır olması gerekir

Avukata Danışmak Gerekir mi?

Kira sözleşmesi, görünürde basit olsa da ilerleyen dönemlerde ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle:

• Taraflar arasında netlik sağlamak,

• Gelecekteki hak kayıplarını önlemek,

• Hukuki delil gücü olan bir sözleşme hazırlamak

için Avukat Rengin Geçen ile iletişime geçebilirsiniz.