Ev Kiralarken Nelere Dikkat Edilmeli? 2026 Rehberi

Ev kiralarken yalnız konum ve aylık bedel değil; sözleşmeyi kimin imzaladığı, depozitonun nasıl tutulacağı, artış maddesi, aidat borçları, taşınmazdaki ayıplar ve tahliye taahhüdü de incelenmelidir.

2026 yılında konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı uygulanmamaktadır. Kira artışında Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki on iki aylık TÜFE ortalaması ve beş yılı aşan kiralarda özel kira tespit kuralları geçerlidir.

Evi gerçekten yetkili kişiden kiralayın

Tapu kaydı veya güncel malik bilgisi görülmeden yalnız anahtarı gösteren kişiyle sözleşme imzalanmamalıdır. Sözleşmeyi malik, intifa hakkı sahibi veya usulüne uygun yetkilendirilmiş temsilci imzalayabilir.

Vekil işlem yapıyorsa vekâletnamenin taşınmazı kiraya verme ve kira bedelini tahsil etme yetkileri kontrol edilmelidir. Emlak danışmanının aracılık yetkisi, malik adına sözleşme imzalama yetkisiyle aynı değildir.

Birden fazla malik varsa temsil ve onay durumu açıklığa kavuşturulmalıdır. Aksi hâlde kira bedelinin kime ödeneceği ve fesih bildirimlerinin kime yapılacağı tartışma yaratabilir.

Sözleşmede hangi bilgiler bulunmalı?

Sözleşmede şu başlıklar açık yazılmalıdır:

• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri

• Taşınmazın açık adresi

• Başlangıç tarihi ve süre

• Aylık kira, ödeme günü ve banka hesabı

• Kira artış yöntemi

• Depozito ve iade şartları

• Aidat ve yan giderlerin paylaşımı

• Demirbaş listesi

• Kullanım amacı

• Tebligat adresleri

• Anahtar teslim tarihi

Boş bırakılmış alan bulunan sözleşme imzalanmamalıdır. Sonradan doldurulabilecek tarih, tutar veya özel şartlar uyuşmazlık doğurur. Her sayfa taraflarca paraflanmalı ve eklerin sözleşmenin parçası olduğu belirtilmelidir.

Depozito için yasal sınır

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Üç aylık sınır, kira dışında aidat veya benzeri kalemler eklenerek dolanılmamalıdır.

Güvence para olarak kararlaştırılmışsa Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Depozitonun ev sahibinin günlük hesabına gönderilmesi kanundaki güvence hesabıyla aynı değildir.

Depozitonun hangi para birimiyle ve hangi tutarda verildiği yazılmalı; banka açıklamasında “depozito” denmelidir. Kira sonunda normal kullanıma bağlı eskime, hasar gibi gösterilerek otomatik kesinti yapılamaz.

Evi teslim almadan önce tutanak düzenleyin

Teslim tutanağı, sonradan çıkabilecek hasar ve depozito uyuşmazlığının en önemli delillerindendir.

Tutanakta şu unsurlar yer alabilir:

• Duvar, zemin, kapı ve pencerelerin durumu

• Sayaç değerleri

• Demirbaş ve beyaz eşyalar

• Mevcut leke, çatlak ve arızalar

• Anahtar, kumanda ve site kartı sayısı

• Teslim tarihi

Tarihli fotoğraflar tutanağa eklenebilir. Kiracı, mevcut ayıbı teslimde yazılı bildirmezse sonradan bu ayıbın kendisinden önce bulunduğunu ispatlamakta zorlanabilir.

Taşınmazdaki ayıplar ve onarım

Kiraya veren, taşınmazı amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira boyunca bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Önemli rutubet, ısıtma arızası, elektrik tehlikesi veya kullanımı engelleyen eksiklikler yazılı olarak bildirilmelidir.

Kiracı, her arızayı kendi hesabından yaptırıp bedeli kiradan otomatik düşmemelidir. Ayıbın niteliğine göre giderim, kira indirimi, zarar tazmini veya fesih hakları farklı şartlara tabidir. Acil ve zorunlu onarımda delil ve bildirim düzeni korunmalıdır.

Kullanımdan doğan olağan temizlik ve küçük bakım giderleri ile yapısal ve esaslı onarım aynı değildir. Sözleşmede kiracıya kanunen yüklenemeyecek masraflar yazılmış olabilir.

Aidat ve eski borçlar

Kiracı, kullanımına bağlı ortak giderlerden sorumlu olabilir. Binanın ana yapı onarımı, güçlendirme, demirbaş yenileme veya mülkiyete bağlı olağanüstü giderleri kural olarak malike aittir.

Site veya apartman yönetiminden güncel aidat tutarı ve geçmiş borç durumu sorulmalıdır. Eski malik veya eski kiracı dönemine ait borçların yeni kiracıya ait olduğu varsayılmamalıdır.

Elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri mümkünse kiracı adına açılmalı; önceki borç ve sayaç değerleri teslim tutanağında gösterilmelidir.

2026 kira artışı

Tarafların yenilenen dönem için kararlaştırdığı artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Sözleşmede daha yüksek oran yazılması, yüksek kısmı geçerli hâle getirmez.

Geçici yüzde 25 artış sınırı sona ermiştir. 2026 yılında her sözleşmeye yüzde 25 uygulanacağı bilgisi güncel değildir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumunu değerlendirerek hakkaniyete uygun kira belirleyebilir. Ev sahibi tek taraflı olarak “beş yıl doldu” diyerek doğrudan emsal bedeli tahsil edemez.

Kira tespit davasında yeni bedelin hangi dönemden uygulanacağı, davanın ve bildirimin zamanına göre değişebilir.

Tahliye taahhüdü imzalarken dikkat

Tahliye taahhüdü, kiracıya belirli tarihte taşınmazı boşaltma yükümlülüğü getirir. Geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilmesi gerekir.

Kira sözleşmesiyle birlikte veya anahtar tesliminden önce imzalatılan belge geçerlilik tartışmasına açıktır. Boş tarihli belge imzalanması, sonradan doldurma ve irade sakatlığı uyuşmazlığı yaratır.

Taahhüt tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa kiraya verenin bir ay içinde icraya veya davaya başvurması gerekir. Kiracı, imzaladığı belgenin bir örneğini mutlaka almalıdır.

Kira ödemesi nasıl yapılmalı?

Ödeme banka üzerinden, sözleşmedeki hesaba ve ayı gösteren açıklamayla yapılmalıdır. Örneğin “2026 Ağustos konut kirası” açıklaması ispatı kolaylaştırır.

Başka bir hesaba ödeme isteniyorsa malik veya yetkili kiraya verenden yazılı talimat alınmalıdır. Elden ödemede tarih ve dönemi gösteren imzalı makbuz olmadan ödeme yapılmamalıdır.

Kiraya veren ödeme hesabını kapatır veya ödemeyi kabul etmezse kiracı kendi kendine ödeme kesmemeli; temerrüde düşmemek için hukukî tevdi veya ödeme yöntemini zamanında kullanmalıdır.

Kiracı sözleşmeyi nasıl sona erdirebilir?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiracı sözleşme bitmeden taşınmazı geri verirse borcu otomatik sona ermeyebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre taşınmazın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca sorumluluk devam edebilir. Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip yeni kiracı bulmak bu süreyi etkileyebilir.

Anahtarın yalnız kapıcıya veya posta kutusuna bırakılması teslimi ispatlamayabilir. Anahtar teslimi yazılı tutanakla yapılmalı; kabul edilmezse usulüne uygun tevdi yolu değerlendirilmelidir.

Ev sahibi yalnız sözleşme bitti diye çıkarabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin bitmesi, kiraya verene kural olarak doğrudan tahliye hakkı vermez. Kiraya veren; ihtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü veya kanundaki diğer sebeplerden birine dayanmalıdır.

On yıllık uzama dönemi sonunda sebep göstermeden fesih imkânı vardır; fakat sözleşme süresi, uzama yılları ve üç aylık bildirim süresi doğru hesaplanmalıdır.

Tahliye yollarının ayrıntıları için kiracı nasıl çıkarılır rehberini inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiracının hakları

Ev sahibi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç bulunması hâlinde dava açılabilir. Sadece soyut ihtiyaç beyanı yeterli değildir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, eski kiracının tazminat talebine yol açabilir.

Yeni malik edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra ihtiyaç davası açabilir; ayrıca sözleşme döneminin sonundaki dava yolunu kullanabilir.

Kira uyuşmazlığında arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümü için dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. İlamsız icra yoluyla tahliye istisnadır.

Kira tespiti, tahliye, alacak ve depozito uyuşmazlıklarında dava şartı kontrol edilmelidir. Arabuluculukta anlaşma sağlanmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

Mahkeme görevlerinin genel ayrımı için hangi mahkeme hangi davaya bakar rehberine bakabilirsiniz.

Kiracının sık yaptığı hatalar

• Malik veya vekâlet kontrolü yapmadan ödeme yapmak

• Boş alan bulunan sözleşme imzalamak

• Depozitoyu açıklamasız ve belgesiz vermek

• Teslim tutanağı düzenlememek

• Yüzde 25 sınırının hâlâ yürürlükte olduğunu sanmak

• Boş tarihli tahliye taahhüdü imzalamak

• Kirayı elden ve makbuzsuz ödemek

• Anahtarı belgesiz teslim etmek

• Ayıpları sözlü bildirip kayıt oluşturmamak

Ev sahibinin sözleşme kurarken dikkat etmesi gereken karşılıklı riskleri görmek için ev sahipleri için kiraya verme rehberini inceleyebilirsiniz.

Sonuç

Kiracı açısından güvenli sözleşme; yetkili kiraya veren, açık ödeme hesabı, yasal artış maddesi, üç aylık güvence sınırı, ayrıntılı teslim tutanağı ve boşluksuz tahliye belgeleriyle kurulur.

Uyuşmazlık çıktığında ödeme veya anahtar teslimini tek taraflı kesmek yerine yazılı bildirim ve ispat düzeni korunmalıdır. Özellikle tahliye taahhüdü, temerrüt ihtarı ve dava şartı arabuluculuk süreli sonuçlar doğurduğundan belgeler imzalanmadan veya cevap verilmeden önce dosya özelinde değerlendirilmelidir.