Riskli Yapı Tespiti Nedir? Riskli Yapı Kararı Sonrası Süreç Nasıl İlerler?

Türkiye’de deprem riskinin yüksek olması, özellikle eski ve yeterli mühendislik hizmeti almamış yapıların güvenliğini önemli bir hukuki ve teknik mesele hâline getirmektedir. Ancak bir binanın eski, bakımsız veya çatlak olması, o yapının hukuken kendiliğinden “riskli yapı” sayılacağı anlamına gelmez. Bir yapının riskli yapı statüsü kazanabilmesi için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yetkili kuruluşlar tarafından teknik inceleme yapılması ve hazırlanan raporun ilgili idari süreçten geçmesi gerekir.

Riskli yapı tespiti, yalnızca teknik bir raporun hazırlanmasından ibaret değildir. Tespitin ardından karara itiraz, tapu kaydına şerh işlenmesi, tahliye, yıkım veya güçlendirme, maliklerin karar alması, müteahhit seçimi, arsa paylarının satışı ve yapının yeniden inşa edilmesi gibi çok sayıda hukuki ve idari aşama gündeme gelir.

Bu nedenle riskli yapı sürecinde yapılan bir tebligatın gözden kaçırılması, malik toplantısında usule aykırı karar alınması veya yeterli güvence içermeyen bir müteahhitlik sözleşmesinin imzalanması, ciddi ve telafisi güç mülkiyet kayıplarına yol açabilir.

Bu yazıda; riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı, karara hangi süre ve usulle itiraz edilebileceği, kararın kesinleşmesinden sonra tahliye ve yıkım sürecinin nasıl ilerlediği, güçlendirme seçeneğinin hangi şartlarda mümkün olduğu, salt çoğunlukla karar alma sistemi ve karara katılmayan maliklerin hakları ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Riskli yapı nedir?

6306 sayılı Kanun bakımından riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamladığı veya bilimsel ve teknik verilere göre yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır.

Bir yapının riskli sayılması için mutlaka gözle görülür derecede ağır hasarlı olması gerekmez. Binanın dışarıdan sağlam görünmesi de risk taşımadığı anlamına gelmez. Değerlendirmede taşıyıcı sistemin mevcut durumu esas alınır.

İnceleme sırasında başlıca şu unsurlar değerlendirilir:

• Beton dayanımı

• Kolon, kiriş ve perde elemanlarının durumu

• Donatı miktarı ve yerleşimi

• Taşıyıcı sistem düzensizlikleri

• Yapının mevcut projesi

• Binada sonradan yapılan değişiklikler

• Yapısal hasarlar ve korozyon

• Gerektiğinde zemin ve temel verileri

Riskli yapı kavramı ile riskli alan kavramı birbirinden farklıdır. Riskli yapı, belirli bir binanın teknik özellikleriyle ilgilidir. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıdığı belirlenen daha geniş bir bölgeyi ifade eder.

Karot testi ile riskli yapı tespiti aynı şey midir?

Hayır. Karot testi, beton dayanımının ölçülmesinde kullanılan teknik yöntemlerden yalnızca biridir.

Bir binadan karot alınması ve beton dayanımının düşük çıkması, tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı kararının kesinleştiği anlamına gelmez. Resmî riskli yapı sürecinin doğabilmesi için incelemenin yetkili kuruluşça mevzuata uygun biçimde yapılması, yapının bütünsel olarak analiz edilmesi ve raporun ilgili idareye sunularak onay sürecinden geçmesi gerekir.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü özel amaçla yaptırılan ön inceleme, deprem performans analizi veya yalnızca karot sonucu ile resmî riskli yapı tespit raporu aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?

Riskli yapı tespiti öncelikle yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır.

Bütün maliklerin birlikte başvurması veya oybirliğiyle karar alması gerekmez. Maliklerden biri, tapu ve kimlik belgeleriyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa başvurabilir.

Başkanlık veya ilgili idare de:

• Tespiti doğrudan yapabilir veya yaptırabilir,

• Maliklere belirli süre vererek tespit yaptırmalarını isteyebilir,

• Verilen sürede işlem yapılmazsa resen tespit sürecini yürütebilir.

Riskli yapı tespitinin engellenmesi hâlinde, gerekli idari izinler alınarak kolluk desteğiyle yapıya girilmesi de mümkündür.

Riskli yapı tespit masraflarını kim öder?

Malik tarafından başlatılan riskli yapı tespitinin bedeli kural olarak maliklere aittir.

Tespit Başkanlık veya idare tarafından resen yaptırılmışsa yapılan masrafın maliklerden tahsili gündeme gelebilir. Benzer şekilde maliklerin süresi içinde gerçekleştirmediği tahliye ve yıkım işlemlerinin idare tarafından yapılması hâlinde masraflardan malikler arsa payları oranında sorumlu tutulabilir.

Bu nedenle inceleme, tahliye ve yıkım maliyetlerinin süreç başlamadan önce değerlendirilmesi gerekir.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Malik veya kanuni temsilcisi, lisanslı kuruluşa başvurur. Kuruluş, mevzuatta öngörülen teknik esaslara göre binayı inceler.

İnceleme genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Tapu, proje ve yapı bilgilerinin temin edilmesi

2. Binanın yerinde incelenmesi

3. Taşıyıcı sistem elemanlarının belirlenmesi

4. Beton numunelerinin alınması

5. Donatı tespitlerinin yapılması

6. Yapısal model ve mühendislik hesaplarının hazırlanması

7. Riskli yapı tespit raporunun oluşturulması

8. Raporun ilgili Müdürlüğe veya idareye gönderilmesi

9. Raporun teknik ve şekli yönden incelenmesi

Raporda eksiklik bulunursa lisanslı kuruluştan düzeltme istenebilir. Raporun mevzuata uygun olduğunun kabul edilmesi hâlinde yapı riskli olarak kayda alınır.

Riskli yapı kararı maliklere nasıl bildirilir?

Güncel sistemde bildirim yalnızca klasik posta tebligatıyla sınırlı değildir.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgiler:

• Yapıya tutanak asılması,

• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması,

• İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi,

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sayfasında yayımlanması

yoluyla duyurulur.

Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ tarihi sayılır.

Bu nedenle maliklerin yalnızca evlerine gelecek bir tebligatı beklemesi ciddi risk taşır. Yurtdışında yaşayan, taşınmazı kirada bulunan veya adres kaydı güncel olmayan maliklerin e-Devlet bildirimlerini, tapu kayıtlarını ve muhtarlık ilanlarını takip etmesi gerekir.

Riskli yapı kararına nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.

İtiraz süresi, mevzuata göre tebliğ edilmiş sayılan tarihten itibaren hesaplanır. Sürenin kısa olması nedeniyle raporun teknik uzmanla birlikte gecikmeden incelenmesi gerekir.

İtiraz dilekçesinde yalnızca “binamız sağlamdır” şeklinde genel bir açıklama yapılması yeterli olmayabilir. Rapordaki somut teknik eksikliklerin ortaya konulması gerekir.

İtiraza konu olabilecek başlıca hususlar şunlardır:

• Karot numunelerinin usule uygun alınmaması

• Numune sayısının veya yerlerinin hatalı belirlenmesi

• Binanın taşıyıcı sisteminin yanlış modellenmesi

• Donatı tespitlerinin eksik yapılması

• Mevcut projenin yanlış değerlendirilmesi

• Yapı bilgilerinin başka bir binayla karıştırılması

• Hesaplama veya veri giriş hataları

• Lisanslı kuruluşun yetkisine ilişkin sorunlar

• Yapının tamamı yerine eksik bölüm üzerinden değerlendirme yapılması

İtirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık veya Başkanlık personelinden oluşan teknik heyet tarafından değerlendirilir. Heyet raporu uygun bulursa riskli yapı kararı kesinleşir. İtiraz haklı bulunursa raporun düzeltilmesi veya kaldırılması gündeme gelebilir.

Teknik itiraz ile idari dava aynı şey midir?

Hayır. Bunlar birbirinden farklı hukuki yollardır.

Teknik itiraz, 6306 sayılı Kanun kapsamında 15 gün içinde ilgili Müdürlüğe yapılan başvurudur. İdari dava ise riskli yapı tespiti veya bu Kanun kapsamında tesis edilen başka bir idari işlemin iptali amacıyla idare mahkemesinde açılır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir.

Dava açılmış olması işlemi kendiliğinden durdurmaz. Tahliye veya yıkım sürecinin durması isteniyorsa yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması ve mahkemenin bu yönde karar vermesi gerekir.

Bu nedenle teknik itiraz ile dava süresinin birbirine karıştırılmaması önemlidir. Somut dosyada her iki yolun birlikte veya ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekebilir.

Riskli yapı kararı kesinleşince ne olur?

İtiraz edilmemesi veya teknik heyetin itirazı reddetmesiyle riskli yapı tespiti kesinleşir.

Kesinleşmeden sonra şu işlemler gündeme gelir:

• Yapının tahliye edilmesi

• Elektrik, su ve doğal gaz bağlantılarının kapatılması

• Yıkım ruhsatının alınması

• Yapının maliklerce yıktırılması

• Güçlendirme seçeneğinin değerlendirilmesi

• Yeni uygulamaya ilişkin malik kararının alınması

• Müteahhit seçimi ve sözleşme süreci

• Karara katılmayan paydaşlara bildirim yapılması

• Gerektiğinde arsa payı satış sürecinin başlatılması

Riskli yapı kesinleştiğinde maliklerin yalnızca yıkımı beklemesi doğru değildir. Yeniden yapılacak binanın finansmanı, proje alanı, imar durumu, arsa payları ve müteahhit teklifleri mümkün olduğunca erken değerlendirilmelidir.

Riskli yapı ne kadar sürede yıkılır?

Güncel 6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapının yıktırılması için maliklere 90 günü aşmayan bir süre verilir.

İdari bildirimde:

• Yapının tahliye edilmesi,

• Maliklerce yıktırılması,

• Süresinde işlem yapılmazsa idari makamlarca tahliye ve yıkım yapılacağı

belirtilir.

Süre içinde yapı yıktırılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması istenebilir. Sonrasında yapı, mülki amirin koordinasyonunda resen tahliye edilip yıktırılabilir.

İdarenin gerçekleştirdiği tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Süresinde ödenmeyen masraflar kamu alacağı olarak takip edilebilir.

Kiracıların durumu ne olur?

Riskli yapı kararı yalnızca malikleri değil, binada yaşayan kiracıları ve sınırlı ayni hak sahiplerini de etkiler.

Yapının tahliye edilmesi gerektiğinde malik, kiracısını durumdan haberdar etmelidir. Gerekli bildirimin malik tarafından yapılmaması hâlinde idare tarafından da bildirim yapılabilir.

Kiracının, malik gibi riskli yapı tespitine teknik itiraz hakkı bulunmaz. Ancak tahliye bildiriminin usulü, depozito, peşin ödenen kira bedelleri ve kira sözleşmesinden doğan diğer alacaklar bakımından kiracının özel hukuk hakları devam edebilir.

Kiracılar ve işyeri işletenler, şartları sağlamaları hâlinde defaten kira veya taşınma yardımından yararlanabilir.

Riskli yapı yıkılmak yerine güçlendirilebilir mi?

Evet. Ancak güçlendirme kendiliğinden uygulanabilecek basit bir alternatif değildir.

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi isteniyorsa, maliklere verilen yıkım süresi içinde:

• Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit edilmeli,

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesindeki usule uygun karar alınmalı,

• Güçlendirme projesi hazırlatılmalı,

• İmar mevzuatına uygun güçlendirme ruhsatı alınmalıdır.

Güçlendirme tamamlandıktan sonra ilgili idareye başvurularak tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması talep edilir.

Sadece ekonomik gerekçelerle veya bazı maliklerin yıkım istememesi nedeniyle güçlendirme kararı alınamaz. Öncelikle yapının mühendislik açısından güvenli biçimde güçlendirilebileceği ortaya konulmalıdır.

Riskli yapıdan sonra karar yeter sayısı nedir?

Güncel mevzuatta dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlar, paydaşların sahip oldukları arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınır.

Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlasını ifade eder. Eski uygulamadaki üçte iki çoğunluk şartı güncel mevzuatta değiştirilmiştir.

Salt çoğunlukla şu konularda karar alınabilir:

• Yeni bina yaptırılması

• Müteahhit seçimi

• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı modeli

• Parsellerin birleştirilmesi

• İfraz ve taksim işlemleri

• Arsa paylarının satışı

• Yeniden değerlendirme biçimi

• Sözleşme şartları

Karar yeter sayısının kişi sayısına göre değil, sahip olunan arsa paylarına göre hesaplandığı unutulmamalıdır.

Örneğin on bağımsız bölüm bulunan bir binada altı kişinin kabul etmesi her zaman salt çoğunluğun sağlandığı anlamına gelmez. Kabul eden maliklerin toplam arsa payının yarıdan fazla olması gerekir.

Salt çoğunluk kararına katılmayan malik ne olur?

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere mevzuatta öngörülen yöntemlerle bildirilir.

Bildirimin ardından malike 15 gün süre verilir. Bu süre içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa payının satış süreci başlatılabilir.

Satış sürecinde:

1. Karara katılmayan malikin payı değerlemeye tabi tutulur.

2. Rayiç değer belirlenir.

3. Pay, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmaya çıkarılır.

4. İlk aşamada anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satış yapılması amaçlanır.

5. Satış gerçekleşmezse mevzuattaki şartlarla tekrar satış yapılabilir.

6. Riskli yapılarda, çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul eden üçüncü kişilerin de sonraki satışlara katılması mümkün olabilir.

Bir malikin dönüşüme karşı çıkması, süreci süresiz olarak durdurmaz. Bununla birlikte satış işleminin usule uygun yürütülmesi, değerlemenin gerçek rayiç üzerinden yapılması ve bildirimin doğru gerçekleştirilmesi zorunludur.

Maliklerin salt çoğunluk kararına itiraz hakkı var mıdır?

Karara katılmayan malik, alınan kararın veya satış işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa ilgili yargı yollarına başvurabilir.

Uyuşmazlık şu nedenlere dayanabilir:

• Salt çoğunluğun gerçekte sağlanmamış olması

• Arsa paylarının yanlış hesaplanması

• Malik sıfatı bulunmayan kişilerin oya katılması

• Vekâletnamelerin yetersiz olması

• Teklifin usulüne uygun bildirilmemesi

• Rayiç değerin düşük belirlenmesi

• Açık artırma usulüne uyulmaması

• Sözleşmenin çoğunluk kararından farklı olması

Ancak dava açılması işlemi her zaman otomatik olarak durdurmayacağından, süreler ve yürütmenin durdurulması koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira yardımı alınabilir mi?

Şartların sağlanması hâlinde riskli yapı maliklerine kira yardımı yapılabilir.

Riskli alan dışında bulunan riskli yapılarda kira yardımı süresi 18 aydır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise süre, 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurum tarafından belirlenir.

Kira yardımı başvurusu, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.

Kiracılar, işyeri işletenler, kapıcılar ve sınırlı ayni hak sahipleri bakımından yardımın türü ve miktarı farklı olabilir.

Aynı kişi, dönüşüm projeleri özel hesabından hem kira yardımı hem de faiz desteğinden birlikte yararlanamaz. Bu nedenle hangi destek modelinin daha avantajlı olduğu somut mali koşullara göre değerlendirilmelidir.

Riskli yapı sürecinde müteahhit nasıl seçilmelidir?

Riskli yapı kesinleştikten sonra maliklerin yaptığı en önemli işlem müteahhit seçimidir. En yüksek metrekareyi veya en fazla bağımsız bölümü teklif eden müteahhit her zaman en güvenli seçenek değildir.

Müteahhit seçilmeden önce en az şu hususlar araştırılmalıdır:

• Ticaret sicili ve ortaklık yapısı

• Yapı müteahhitliği yetki belgesi

• Mali yeterlilik

• Vergi ve SGK durumu

• Devam eden icra ve dava dosyaları

• Önceki projelerin teslim durumu

• Teknik kadro

• Finansman kaynağı

• Teminat verebilme kapasitesi

• Hakkında konkordato veya iflas süreci bulunup bulunmadığı

Müteahhit incelemesi yalnızca şirketin sunduğu tanıtım dosyasına veya referans listesine dayanmamalıdır.

Müteahhit sözleşmesinde neler bulunmalıdır?

Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı eksik hazırlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır.

Sözleşmede en az şu başlıklar açıkça düzenlenmelidir:

• Ruhsat alma süresi

• İnşaatın başlama ve teslim tarihi

• Bağımsız bölüm paylaşımı

• Net ve brüt metrekareler

• Kat, cephe ve eklenti bilgileri

• Otopark ve depo hakları

• Teknik şartname

• Malzeme marka ve sınıfları

• Kira ödemeleri

• Gecikme tazminatı

• Cezai şart

• Banka teminat mektubu veya başka güvenceler

• Arsa payı devirlerinin inşaat seviyesine bağlanması

• Proje değişikliği sınırları

• İskân alma yükümlülüğü

• Kat mülkiyeti kurulması

• Eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi

• Müteahhidin projeyi devretme şartları

• Fesih ve tasfiye hükümleri

• Denetim mekanizması

“Birinci sınıf malzeme kullanılacaktır” gibi soyut ifadeler yeterli güvence sağlamaz. Malzeme ve imalat standartlarının teknik şartnamede ölçülebilir şekilde gösterilmesi gerekir.

Riskli yapı sürecinde en sık yapılan hatalar

Uygulamada en sık rastlanan hatalar şunlardır:

• Riskli yapı ile sıradan karot raporunun aynı sanılması

• Muhtarlık ve e-Devlet bildirimlerinin takip edilmemesi

• 15 günlük teknik itiraz süresinin kaçırılması

• 30 günlük dava süresinin gözden kaçırılması

• Dava açılınca işlemlerin otomatik duracağı düşüncesi

• Güncel salt çoğunluk sistemi yerine hâlâ üçte iki oranının esas alınması

• Arsa paylarının kontrol edilmemesi

• Müteahhidin mali durumunun araştırılmaması

• Teminat alınmadan sözleşme imzalanması

• Tapu devrinin baştan ve koşulsuz yapılması

• Bağımsız bölüm paylaşımının sonraya bırakılması

• Teknik şartname hazırlanmaması

• Kiracıların zamanında bilgilendirilmemesi

• Kira yardımı başvuru süresinin kaçırılması

• Güçlendirme seçeneğinin süresinde değerlendirilmemesi

Bu hatalardan bazıları sonradan dava yoluyla giderilebilse de binanın yıkılması, arsa payının satılması veya müteahhide tapu devri yapılması sonrasında eski duruma dönmek oldukça güç olabilir.

Riskli yapı sürecinde avukat desteği neden önemlidir?

Riskli yapı tespiti teknik bir mühendislik işlemiyle başlasa da devamındaki süreç yoğun biçimde hukukidir.

Hukuki inceleme özellikle şu aşamalarda önem taşır:

• Tebliğ tarihinin ve sürelerin belirlenmesi

• Teknik itirazın hazırlanması

• İptal ve yürütmenin durdurulması davası

• Malik toplantılarının usulüne uygun yapılması

• Salt çoğunluğun doğru hesaplanması

• Karara katılmayanlara bildirim

• Arsa payı satış sürecinin denetlenmesi

• Müteahhidin hukuki ve mali incelemesi

• İnşaat sözleşmesinin hazırlanması

• Tapu devri ve teminat düzeni

• Gecikme, eksik iş ve fesih uyuşmazlıkları

Her bina, tapu yapısı, arsa payı dağılımı, imar durumu ve malik ilişkileri bakımından farklıdır. Bu nedenle standart bir internet sözleşmesinin tüm yapılar için güvenli olduğu söylenemez.

Sık sorulan sorular

Bir malik tek başına riskli yapı tespiti yaptırabilir mi?

Evet. Bütün maliklerin onayı veya oybirliği aranmaz. Maliklerden biri lisanslı kuruluşa başvurabilir.

Karot alınması binayı otomatik olarak riskli yapar mı?

Hayır. Karot, teknik incelemenin bir parçasıdır. Resmî riskli yapı statüsü için mevzuata uygun rapor ve idari onay gerekir.

Riskli yapı kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Malikler veya kanuni temsilcileri, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde teknik itirazda bulunabilir.

Riskli yapı kararına karşı dava açılabilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.

Dava açınca yıkım durur mu?

Hayır. Dava açılması tek başına işlemi durdurmaz. Mahkemenin yürütmenin durdurulması kararı vermesi gerekir.

Riskli bina kaç gün içinde yıkılır?

Maliklere yapının yıktırılması için 90 günü aşmayan süre verilir.

Riskli yapı güçlendirilebilir mi?

Teknik olarak mümkün olduğunun belirlenmesi, gerekli malik kararının alınması, proje hazırlanması ve ruhsat alınması şartıyla güçlendirme mümkündür.

Kentsel dönüşüm kararı için kaç malik gerekir?

Karar kişi sayısına göre değil, arsa paylarına göre hesaplanan salt çoğunlukla alınır.

Karara katılmayan malikin dairesi hemen satılır mı?

Hayır. Önce karar ve teklif usulüne uygun bildirilir ve 15 gün süre verilir. Kabul edilmezse mevzuattaki değerleme ve açık artırma süreci başlatılabilir.

Riskli yapı maliklerine kaç ay kira yardımı yapılır?

Riskli alan dışında bulunan riskli yapılarda yardım süresi 18 aydır. Başvuru koşulları ve tutarları güncel uygulamaya göre ayrıca incelenmelidir.

Sonuç

Riskli yapı tespiti, yalnızca binanın sağlamlığını ölçen teknik bir işlem değildir. Tespit sonrasında maliklerin mülkiyet hakkını, oturma düzenini, kira ilişkilerini ve ekonomik geleceğini etkileyen kapsamlı bir hukuki süreç başlar.

Maliklerin özellikle:

• Resmî bildirimleri düzenli takip etmesi,

• 15 günlük itiraz ve 30 günlük dava sürelerini kaçırmaması,

• Güçlendirme seçeneğini süresi içinde değerlendirmesi,

• Salt çoğunluk hesaplarını doğru yapması,

• Müteahhit seçiminde mali ve hukuki inceleme gerçekleştirmesi,

• Teminat içermeyen sözleşmelerden kaçınması,

• Tapu devrini inşaat ilerlemesine bağlaması

gerekir.

Riskli yapı sürecinde erken aşamada yapılacak doğru teknik ve hukuki inceleme, yıllar sürebilecek davaların ve telafisi güç mülkiyet kayıplarının önlenmesini sağlayabilir.